1樓：蒔柒醬
土地增值稅的清算，分為兩類：
1、按賬進行的核實徵收，根據增值率，確定稅率，再計算應納稅額；
2、核定徵收，根據銷售收入再乘以徵收率，確定應納稅額。
賬務符合條件的，實行核實徵收，不符合的實行核定徵收。具體政策如下：
國家稅務總局關於印發《土地增值稅清算管理規程》的通知國稅發[2009]91號
第三十四條 在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定徵收。
（1）依照法律、行政法規的規定應當設定但未設定賬簿的；
（2）擅自銷燬賬簿或者拒不提供納稅資料的；
（3）雖設定賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除專案金額的；
（4）符合土地增值稅清算條件，企業未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；
（5）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。
2樓：聽雲者
問：《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）規定，開發專案中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。
《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）規定，納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應分別核算土地增值額。
《國家稅務總局關於印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》（國稅發〔2009〕91號）規定，清算稽核時，應稽核……對不同型別房地產是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。
請問國稅發〔2009〕91號檔案中所指的「不同型別房地產」是指普通住宅與其他商品房，還是指普通住宅、非普通住宅、商鋪、車位等房地產型別？
假如某房地產開發公司已報國家有關部門審批、備案的專案為單位進行清算，一個清算單位中包含有住宅、商鋪、車位三種型別。
請問是否必須對住宅、商鋪、車位三種型別分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅？
答：《土地增值稅暫行條例》第八條規定，有下列情形之一的，免徵土地增值稅：
（一）納稅人建造普通標準住宅**，增值額未超過扣除專案金額20％的；
《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第十三條規定，關於既建普通標準住宅又搞其他型別房地產開發的如何計稅的問題。
對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用條例第八條（一）項的免稅規定。
《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）規定，《條例》第八條中「普通標準住宅」和《財政部、國家稅務總局關於調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅字〔1999〕210號）第三條中「普通住宅」的認定，一律按各省、自治區、直轄市人民**根據《***辦公廳**建設部等部門關於做好穩定住房**工作意見的通知》（國辦發〔2005〕26號）制定並對社會公佈的「中小套型、中低價位普通住房」的標準執行。
土地增值稅清算時的清算單位具體是如何確定的？
3樓：萌萌噠的小可愛喵喵醬
1、房地產開發專案以國家有關部門審批、備案的專案為單位2、對於分期開發的專案以分期專案為單位
《土地增值稅清算管理規程》
第十七條 清算稽核時，應稽核房地產開發專案是否以國家有關部門審批、備案的專案為單位進行清算；對於分期開發的專案，是否以分期專案為單位清算；對不同型別房地產是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。
4樓：匿名使用者
建築工程規劃許可證，一般公司自己分期開發的不作為清算物件
5樓：匿名使用者
江蘇省地方稅務局關於土地增值稅政策口徑解答（一）一、清算單位確認問題1、 問：清算單位如何確定？房開企業自行分期的能否分期清算？
答：根據《細則》第八條、國稅發[2006]187號的規定，清算單位是由***（計委）、經發局審批的專案或分期專案，以***（計委）、經發局的立項批文為準。
土地增值稅清算實務操作（如何進行土地增值稅清
6樓：雲帳房
土地增值稅清算的條件：
1、房地產開發專案全部竣工、完成銷售的；
2、整體轉讓未竣工決算房地產開發專案的；
3、直接轉讓土地使用權的。
清算流程：
一、取得土地使用權所支付金額的分配
二、房地產開發成本的分配
1、分期開發的，如果各期完工情況不同，應按建築面積法對各期開發成本進行分攤
2、在同一期開發成本中，應按層高係數法對不同型別的房屋進行開發成本的分配
三、開發費用的分配
財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產專案計算分攤並提供金融機構證明，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用按「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的5%以內計算扣除。
四、與轉讓房地產有關的稅金的分配
房地產企業在轉讓房產時繳納的印花稅因列入管理費用中，故不允許單獨再進行扣除。允許扣除的只有營業稅、城市維護建設稅、教育費附加。地方教育費附加能否在此項扣除，具體要看當地稅務機關的規定。
核定允許扣除的與轉讓房地產有關的稅金金額，按轉讓不同型別房地產收入與稅金配比原則進行分配。
五、財政部規定的加計20%扣除數的分配
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字[1995]第6號)第七條第(六)項規定，對從事房地產開發的納稅人可按取得土地使用權所支付金額與房地產開發成本之和，加計20%的扣除。即加計扣除數=(土地款+開發成本)×20%。計算出加計扣除數後也按照層高係數法對已售的不同型別的房屋進行分攤。
六、彙總不同型別房屋的扣除專案金額
1、普通住宅扣除專案金額=取得土地使用權所支付金額+房地產開發成本+房地產開發費用+與轉讓房地產有關的稅金+財政部規定的加計扣除。
2、非普通住宅扣除專案金額=取得土地使用權所支付金額+房地產開發成本+房地產開發費用+與轉讓房地產有關的稅金+財政部規定的加計扣除。
3、商用房扣除專案金額=取得土地使用權所支付金額+房地產開發成本+房地產開發費用+與轉讓房地產有關的稅金+財政部規定的加計扣除
七、計算不同型別房屋的增值額
1、普通住宅增值額=普通住宅銷售收入-普通住宅扣除金額。
2、非普通住宅增值額=非普通住宅銷售收入-非普通住宅扣除金額。
3、商鋪增值額=商鋪銷售收入-商鋪扣除金額。
八、計算不同型別房屋的增值率
1、普通住宅增值率=普通住宅增值額/普通住宅扣除金額。
2、非普通住宅增值率=非普通住宅增值額/非普通住宅扣除金額。
3、商鋪住宅增值率=商鋪增值額/商鋪扣除金額。
九、查詢土地增值稅稅率
納稅人建造普通標準住宅**，增值額未超過扣除專案金額20%的，免徵土地增值稅；增值額超過扣除專案金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。
十、計算土地增值稅
土地增值稅稅額=增值額×使用稅率-扣除金額×速算扣除數
7樓：相迎祿渟
好多地區從2023年就開始清算了。特別是增值比較大的，稅務要及時清算，而那些增值小的，甚至不需繳納土地增值稅的專案，企業要求清算稅務都不給清算，因為清算後要退稅。
土地增值稅清算的條件和流程？
8樓：華律網
一、符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算： 1、房地產開發專案全部竣工、完成銷售的； 2、整體轉讓未竣工決算房地產開發專案的； 3、直接轉讓土地使用權的。二、符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：
1、已竣工驗收的房地產開發專案，已轉讓的房地產建築面積佔整個專案可售建築面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的； 2、取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； 3、納稅人申請登出稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的； 4、省稅務機關規定的其他情況。
9樓：愛情戰鬥機
一、清算條件
納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。
（一）房地產開發專案全部竣工、完成銷售的；
（二）整體轉讓未竣工決算房地產開發專案的；
（三）直接轉讓土地使用權的。
對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。
（一）已竣工驗收的房地產開發專案，已轉讓的房地產建築面積佔整個專案可售建築面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的；
（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
（三）納稅人申請登出稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；
（四）省（自治區、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的其他情況。
對前款所列第（三）項情形，應在辦理登出登記前進行土地增值稅清算。
二、清算流程
對於符合清算條件，應進行土地增值稅清算的專案，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續。
對於符合第二種清算條件，稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的專案，由主管稅務機關確定是否進行清算；對於確定需要進行清算的專案，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續。
納稅人清算土地增值稅時應提供的清算資料
（二）房地產開發專案清算說明，主要內容應包括房地產開發專案立項、用地、開發、銷售、關聯方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。
（三）專案竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、專案工程合同結算單、商品房購銷合同統計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料。主管稅務機關需要相應專案記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證影印件。
（四）納稅人委託稅務中介機構稽核鑑證的清算專案，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑑證報告》。
10樓：蘇木槿華
(一)納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算：
1、房地產開發專案全部竣工、完成銷售的.
2、整體轉讓未竣工決算房地產開發專案的。
3、直接轉讓土地使用權的。
(二) 同時，對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：
1、已竣工驗收的房地產開發專案，已轉讓的房地產建築面積佔整個專案可售建築面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的。
2、取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的。
3、納稅人申請登出稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的,應在辦理登出登記前進行土地增值稅清算。
4、省(直轄市)稅務機關規定的其他情況。
二、土地增值稅清算的流程：
1、當專案符合清算條件時，向稅局申請清算。
2、先做一個測算。
3、找一家稅務師事務所幫忙出鑑證報告和申報表。這裡找的稅務師事務所的工作人員第一開始會按照比較嚴格的標準來給出底稿，要有足夠的準備，得有好幾個回合的溝通，達到要的標準又不觸犯發售法規的情況下，同意讓稅務師事務所出報告，最好找兩家以上的稅務師事務所出鑑證。
4、出來鑑證之後，去稅務局交相關資料。
5、稅局會組織清算小組，會有好幾個人，等他們人員都到齊了開始稽核，中間會有很多的地方需要溝通的。
6、他們稽核完畢，認了申報的資料或者認了他們清算出來的資料。
7、通知你交稅，會下個通知單，15日之內把稅交了就算結束了。
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專家解答 目前，對於土地增值稅的稅率徵收有三種方式 第一，凡能夠提供購房發票的，其扣除專案的金額將包括取得房地產時有效發票所載的金額 按發票所載金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5 的金額等費用。第二，對於不能夠提供購房發票，但能夠提供房地產評估機構按照重置成本評估法評定的房屋及建築物 評估報告的...
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