1樓：匿名使用者
開發成本包括：土地徵用費及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費開發間接費。
你的財務費用100萬元如果符合（凡能夠按轉讓房地產專案計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額）的，據實扣除，如果不符合的，才按照你所列的第二條的「金額之和的10%以內計算扣除」
增值額＝收入一（土地成本+開發成本+開發費用+稅金+加計扣除）
2樓：
你這樣算正確。
根據土地增值稅暫行條例實施細則中有關費用扣除的規定：
財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產專案計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之五以內計算扣除。
凡不能按轉讓房地產專案計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之十以內計算扣除這個（一）指的是取得土地使用權所支付的金額，（二）指的是（二）開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地產開發）的成本，是指納稅人房地產開發專案實際發生的成本（以下簡稱房地產開發成本），包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。
房地產企業(一)（二）可加計20%：（1000+800）x120%=2160萬
開發費用的扣除限額為：（1000+800）x10%=180，實際費用合計為400萬，不可以全額扣除，只能扣除180萬
增值額=3000-2160-180=660萬
3樓：絮語純
土地增值稅扣除項：1、取得土地使用權所支付的金額；2、房地產開發成本；3、房地產開發費用；4、房地產開發企業可加計扣除1+2金額的20%；5、相關稅金
房地產開發費用如果不能按專案分攤或提供金融機構證明可扣除金額為（1000+800）*0.1=180萬元；
房地產開發企業可加計扣除的金額為（1000+800）*0.2=360萬元
不考慮稅金增值額為3000-1000-800-180-360=660萬元
增值額佔可扣除專案比例=660/(1000+800+180+360)=28%;增值額佔可扣除專案的比例低於50%適用的稅率為30%
土地增值稅稅額：660*30%=198萬元
4樓：烏元思
根據相關規定，土地增值稅的扣除專案主要有：
（1）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。
（2）開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地產開發）的成本，是指納稅人房地產開發專案實際發生的成本（以下簡稱房地產開發成本），包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。
土地徵用及拆遷補償費，包括土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的淨支出、安置動遷用房支出等。
前期工程費，包括規劃、設計、專案可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、「三通一平」等支出。
建築安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建築安裝工程費，以自營方式發生的建築安裝工程費。
基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排汙、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。
公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。
開發間接費用，是指直接組織、管理開發專案發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、週轉房攤銷等。
（3）開發土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發費用），是指與房地產開發專案有關的銷售費用、管理費用、財務費用。
財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產專案計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按第（1）、（2）項規定計算的金額之和的5％以內計算扣除。
凡不能按轉讓房地產專案計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按第（1）、（2）項規定計算的金額之和的10％以內計算扣除。
上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民**規定。
5樓：匿名使用者
第三條第一款：利息支出，凡能夠按轉讓房地產專案計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。
如果不符合，就只能計算扣除。公式正確。
6樓：算盤
國稅函〔2010〕220號：
注意：全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。
本條只是針對利息支出或扣除利息的計算方法，不包括管理費用、銷售費用，也不是全部的財務費用，只是財務費用中的利息部分。
7樓：稅管員
如果你的賬上能清晰反映利息支出，就不能按10%計算，只能按實際利息支出+5%*（土地使用權+開發成本）
房地產企業土地增值稅怎麼計算？
8樓：易書科技
房地產企業土地增值稅一般是採取先預交後清算的方式進行的（一般的預徵率在2%-4%，具體每個地方不一樣的）。計算企業土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=增值額×稅率。
其中，公式中的「增值額」為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除專案金額後的餘額。納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
另外，土地增值稅實行四級超率累進稅率計算：
1、增值額未超過扣除專案金額50％的部分，稅率為30％。
2、增值額超過扣除專案金額50％、未超過扣除專案金額100％的部分，稅率為40％。
3、增值額超過扣除專案金額100％、未超過扣除專案金額200％的部分，稅率為50％。
4、增值額超過扣除專案金額200％的部分，稅率為60％。
本條內容**於：建築工業出版社《家居裝修知識問答》
9樓：
100萬的房賣160萬元，差額60萬，超過100萬元的50%的適用30%應交18萬元
土地增值稅實行的是四級超率累進稅率：
(1)增值額未超過扣除專案金額50%的部分，稅率為30%，速算扣除數為0;
(2)增值額超過扣除專案金額50%，未超過扣除專案金額100%的部分，稅率為40%，速算扣除數為5%;
(3)增值額超過扣除專案金額100%，未超過扣除專案金額200%的部分，稅率為50%，速算扣除數為15%;
(4)增值額超過扣除專案金額200%的部分，稅率為60%，速算扣除數為35%。
房地產開發企業土地增值稅的會計處理
10樓：匿名使用者
1、扣除專案金額=（500+1500）*（1+5%）+120=2220。
2、加計扣除金額=2000*20%=400。
3、增值額=5000-（2220+400）=2380。
4、增值率=2380/2220=117%。
5，該專案的土地增值稅=2380*50%-2220*15%=1190-333=857萬元。
轉讓舊房的土地增值稅：
1、扣除專案金額=1200*45%+80+20=640。
2、增值額=1000-640=360。
3、增值率=360/640=56.25%。
11樓：城南明月羿當年
一、土地增值稅的會計處理
從會計核算角度看，房地產開發企業土地增值稅成本具有以下特點：一是土地增值稅成本的計提(營業稅金及附加)應以會計中的權責發生製為基礎，並符合配比原則的要求;二是土地增值稅成本的支出應以稅法中的規定為基礎。房地產開發企業應設定「營業稅金及附加——土地增值稅」、「應交稅費——應交土地增值稅」和「待攤費用——預繳土地增值稅」等賬戶來對企業的土地增值稅成本進行核算。
如果企業同時開發多個專案，還應該分專案進行明細分類核算。目前房地產開發企業主要採取的是預售制度，故本文只對這種情形進行討論。由於房地產開發行業自身的特殊性，在房屋建設中企業先取得對客戶的預售收入，待建築物竣工驗收合格後再結算收入。
稅法中規定，對於預售收入按照一定的比例預徵土地增值稅，待專案清算完畢後再多退少補土地增值稅款。
(1)取得預售收入時，公司需要按照預售收入的一定比例預繳土地增值稅，賬務處理如下：計提時，借記「待攤費用——預繳土地增值稅」，貸記「應交稅費——應交土地增值稅」;實際繳納時，借記「應交稅費——應交土地增值稅」，貸記「銀行存款」。
(2)專案竣工後符合收入確認條件時按照當期的結算收入、成本自行以土地增值稅清算方式計算的當期結算收入應承擔的土地增值稅費用：借記「營業稅金及附加——土地增值稅」(按照當期結算收入、結算成本以清算口徑計)，貸記「待攤費用——預繳土地增值稅」。
(3)專案全部竣工、辦理結算後進行土地增值稅清算，對前期預徵的土地增值稅款和計提的土地增值稅費用進行調整：在取得稅務局土地增值稅清算報告、土地增值稅清算金額確定後，借記「營業稅金及附加——土地增值稅」(清算稅款總金額一前期累計計提的土地增值稅費用)、「待攤費用——預繳土地增值稅」(差額)，貸記「應交稅費——應交土地增值稅」(清算稅款總金額一前期累計已繳納的土地增值稅);實際補交時，借記「應交稅費——應交土地增值稅」，貸記「銀行存款」(清算稅款總金額一前期累計已預繳的土地增值稅款)。若為退稅，則做相反的賬務處理。
經過以上賬務處理後，該專案「應交稅費——應交土地增值稅」賬戶和「待攤費用——預繳土地增值稅」餘額均為零。
二、土地增值稅的稅務處理
在上述會計處理中，土地增值稅處理存在三個時點：預繳時、結算收入時和清算時。對土地增值稅在企業所得稅前的扣除，國家稅務總局《關於房地產開發企業所得稅預繳問題的通知》(國稅函[2008]299號)第一條規定：
「房地產開發企業按當年實際利潤據實分季(或月)預繳企業所得稅的，對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建築物、附著物、配套設施等開發產品，在未完工前採取預售方式銷售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率分季(或月)計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發產品完工、結算計稅成本後按照實際利潤再行調整」。
按照國稅發[2006]31號文中對於開發產品銷售收入確認的規定，房地產開發企業在會計上確認的預售收入在稅法中卻是應該繳納企業所得稅的銷售收入，因此，根據該「銷售收入(會計中的預售收入)」預繳的土地增值稅款理應是稅法中的其對應的營業稅金及附加。根據《企業所得稅法實施條例》第九條規定的權責發生制原則，其預繳的土地增值稅可以在預計利潤中扣除。《企業所得稅法》第八條規定，企業預繳的土地增值稅亦是企業實際發生的與取得「銷售收入」有關的、合理的支出，是准予在計算應納稅所得額時扣除的。
由於會計上和稅務上處理的不同，企業在實際繳納土地增值稅時在企業所得稅前扣除，而會計上確認的費用滯後，故房地產開發企業的土地增值成本在企業所得稅前扣除是一個時間性差異，對房地產開發企業最終的企業所得稅沒有影響，但考慮到資金的時間價值，還是應該注意到會計和稅務上的差異。在填報企業所得稅年度納稅申報表時也應注意到這一點，在該專案生命週期所分佈的幾年中將土地增值稅費用進行連續跟蹤調整。
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