1樓：華律網
買房，幾乎是每個人都會接觸到的事。但在商品房買賣中其實存在諸多法律風險，最需要警惕的就是商品房買賣合同無效的情況，因為合同是交易的重要憑證，如果合同無效，將導致嚴重的後果。商品房買賣合同無效的情況大體可分為兩大類。
第一個大類是所有合同都適用的合同無效的情況，具體包括：1、無民事行為能力人簽訂的房屋買賣合同無效;2、限制行為能力人未取得法定**人同意簽訂的房屋買賣合同無效;3、雙方惡意串通損害國家、集體和第三人利益的;4、違反國家和社會公共利益的，以合法事實掩蓋非法目的的。第二個大類就是房屋買賣合同所所具有的包括其獨特性質的合同無效的情形，包括：
1、出賣人剝奪了共有人和承租人的優先購買權的;2、房地產分離出賣;3、出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同並將房屋交付使用，導致其無法取得房屋;4、出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同等。法律依據：《中華人民共和國民法總則》第一百四十四條無民事行為能力人實施的民事法律行為無效。
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。如果有認定為有效，就要在起訴前取得商品房預售許可證明。
2樓：君眾律師事務所
您好，商品房買賣合同無效的情形：
1、房地產分離出賣，合同無效。
由於房屋是建築在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋佔用範圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果賣方將房產和土地分別賣於不同的買方，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買方可以提出這種買賣合同無效。
2、產權未登記過戶，合同無效。
房屋買賣合同的標的物所有權的轉移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標誌，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發生房屋所有權轉移的法律效果。即使房屋已實際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續，即使賣方已收取了房價款，並將房屋交付買方使用，當事人仍可提出合同無效的主張。
3、產權主體有問題，合同無效。
出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產權為數人共有的，必須徵得共有人同意才能出賣。
出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。
4、侵犯優先購買權，合同無效。
如能給出詳細資訊，則可作出更為周詳的回答。
商品房買賣合同無效糾紛有哪些情形
3樓：法律快車
一、違反法律法規政策的房屋買賣合同
（一）雙方惡意串通損害國家、集體和第三人利益的
《民法通則》第五十八條規定，惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的民事行為是無效的，《合同法》規定第五十二條規定惡意串通損害國家、集體或者第三人利益的合同無效。房屋買賣合同作為一種最常見的合同型別，當雙方當事人出現惡意串通的情形時，當然也是無效的。
（二）違反國家和社會公共利益的，以合法事實掩蓋非法目的的
《合同法》第五十二條規定，以合法形式掩蓋非法目的的合同應確認無效。因此若房屋買賣合同存在非法目的，也會被認定為無效。
（三）出賣人剝奪了共有人和承租人的優先購買權的
依據《物權法》的規定，房屋的共有人如果對房屋沒有約定或者約定不明確，視為按份共有。而根據《民法通則》第九十八條規定，按份共有財產的每個共有人有權要求將自己的份額分出或者轉讓。但在**時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利。
此外，《合同法》第二百三十條規定，出租人出賣租賃房屋的，承租人享有以同等條件優先購買的權利。最高人民法院也作出相關規定，出租人出賣租賃房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優先購買權。出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。
因此，從以上規定可以看出，房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，按份共有人有優先購買權。房屋所有人出賣已租出房屋時，在同等條件下，承租人也有優先購買權。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。
（四）享受**或單位優惠補貼構建的房屋，違反法律規定沒有賣給原單位或侵犯原單位優先購買權的
凡享受國家或企業事業單位補貼，廉價購買或建造的城市私有房屋，需要出賣時，只准賣給原補貼單位或房管機關，否則也無效。因此房屋買賣合同雙方要注意房屋是否屬於此類房屋。
4樓：華律網
買房，幾乎是每個人都會接觸到的事。但在商品房買賣中其實存在諸多法律風險，最需要警惕的就是商品房買賣合同無效的情況，因為合同是交易的重要憑證，如果合同無效，將導致嚴重的後果。商品房買賣合同無效的情況大體可分為兩大類。
第一個大類是所有合同都適用的合同無效的情況，具體包括：1、無民事行為能力人簽訂的房屋買賣合同無效;2、限制行為能力人未取得法定**人同意簽訂的房屋買賣合同無效;3、雙方惡意串通損害國家、集體和第三人利益的;4、違反國家和社會公共利益的，以合法事實掩蓋非法目的的。第二個大類就是房屋買賣合同所所具有的包括其獨特性質的合同無效的情形，包括：
1、出賣人剝奪了共有人和承租人的優先購買權的;2、房地產分離出賣;3、出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同並將房屋交付使用，導致其無法取得房屋;4、出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同等。法律依據：《中華人民共和國民法總則》第一百四十四條無民事行為能力人實施的民事法律行為無效。
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。如果有認定為有效，就要在起訴前取得商品房預售許可證明。
房產合同無效的情形有哪些
5樓：華律網
買房，幾乎是每個人都會接觸到的事。但在商品房買賣中其實存在諸多法律風險，最需要警惕的就是商品房買賣合同無效的情況，因為合同是交易的重要憑證，如果合同無效，將導致嚴重的後果。商品房買賣合同無效的情況大體可分為兩大類。
第一個大類是所有合同都適用的合同無效的情況，具體包括：1、無民事行為能力人簽訂的房屋買賣合同無效;2、限制行為能力人未取得法定**人同意簽訂的房屋買賣合同無效;3、雙方惡意串通損害國家、集體和第三人利益的;4、違反國家和社會公共利益的，以合法事實掩蓋非法目的的。第二個大類就是房屋買賣合同所所具有的包括其獨特性質的合同無效的情形，包括：
1、出賣人剝奪了共有人和承租人的優先購買權的;2、房地產分離出賣;3、出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同並將房屋交付使用，導致其無法取得房屋;4、出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同等。法律依據：《中華人民共和國民法總則》第一百四十四條無民事行為能力人實施的民事法律行為無效。
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。如果有認定為有效，就要在起訴前取得商品房預售許可證明。
6樓：鑽誠投資擔保****
房屋買賣合同無效的情形;
房屋與土地分開轉讓的，(現實中房產和地產分開轉讓的情形，房產不得轉讓/地產不得轉讓) 法律規定： 《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》(建設部頒佈實施)的第三條規定：「城市房屋的產權與房屋佔用土地的使用權實行權利人一致的原則，除法律法規另有規定的外，不得分離」《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十四條規定：
「土地使用者轉讓地上建築物、其他附著物所有權時，其使用範圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建築物、其他附著物作為動產轉讓的除外」《城市房地產管理法》第四十二條規定：「房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。」法理分析：
這是因為房屋是建築在土地上的，為土地的固定附著物，二者之間具有不可分離性，否則，極易引起損失或導致糾紛。因此，房屋的所有權通過買賣合同轉讓時，該房屋佔用範圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果出賣人將房產和土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，則該類買賣合同應當是無效的。
侵犯優先購買權的。 法律規定：《民法通則》第七十八條第二款規定：
「按份共有財產的每個共有人有權將自己的份額分者轉讓，但在**時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利。」《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》(試行)第一百一十八條規定：「出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權，出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。
」 《合同法》第二百三十條條也有相應規定：「出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。」法理分析：
房屋所有人在轉讓涉及到共有或出租的房屋時，在同等條件下，其他共有權人或承租人有優先購買權。這就是說，所轉讓的房屋的產權為數人共有或已對外出租的，必須徵求共有人或承租人的是否行使優先購買權。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出賣房屋的，其買賣行為一般應為無效。
因欺詐而轉讓商品房的。法律規定 《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條規定：買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同並將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支援。
商品房預售違法的。法律規定 我國《房地產管理法》第四十五條規定，商品房預售應當符合下列條件：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;持有建設工程規劃許可證; 按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期;向縣級以上人民**房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
如不符上述條件，買受人可請求法院或仲裁機構宣告該買賣無效
在商品房轉讓過程中，涉及到土地使用權轉讓違法的。法律規定《城市房地產管理法》第三十八條、三十九條、第四十條的相關規定，以下合同應為無效：以出讓方式取得土地使用權的，沒有按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書;按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，沒有完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，沒有形成工業用地或者其他建設用地條件;轉讓房地產時房屋已經建成的，沒有房屋所有權證書;以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照***規定，報有批准權的人民**審批而沒有報批或不予批准的;有批准權的人民**准予轉讓的，應沒有辦理土地使用權出讓手續並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金的。
其他的法律法規的強制性規定禁止轉讓的。如司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;依法收回土地使用權的;權屬有爭議的等。 對這些特殊情形，應具體分析而不宜一概認為無效。
買商品房注意事項有哪些，簽訂商品房買賣合同注意事項有哪些，要注意什麼？
華律網 買房交定金注意事項 第 一 定金條款並不具有強制性，它僅是指導性的，消費者可以依法自主決定是否訂立定金條款 第 二 應當在定金條款中註明不履行合同的具體情況 第 三 雖然已訂立了定金條款，但只有消費者在交付了定金後，合同才生效 第 四 要分清定金和預付款的區別，預付款就是預先支付，但預付款，...
已經備案的商品房買賣合同能更名嗎
當然可以。可以與開發商商談，若其願意配合，可撤銷原備案合同，將更名後的新合同重新備案，偷偷告訴你，撤銷備案沒有費用產生哦。如不懂，可追加提問，再給你解答 若認可，麻煩，全部手打。依據 中華人民共和國合同法 第五章合同的變更和轉讓第七十七條相關規定以及 房屋登記辦法 第二十一條之規定，在房屋登記機構將...
法院是按房屋買賣合同還是商品房買賣法處理房屋糾紛
百姓除害人 商品房買賣合同糾紛是 買受人與開發商之間產生的合同糾紛問題。房屋買賣合同糾紛是 原房屋所有權人出賣房屋與買房者簽定的買賣合同糾份問題。法院法官理應對這兩種合同有區分概念，若混為一堂就會造成錯誤判斷 草民學法 目前尚未聽說你所謂 商品房買賣法 或者你的表達不是這個意思，但是卻讓人產生了歧義...