1樓：匿名使用者
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案例：無房產證二手房的尷尬
杜先生打算購買的商品房是毛坯房，由原業主於2023年從開發商處購得，並在銀行辦理了按揭貸款，同時在房產中心辦理了備案登記。交易總價、首付款及買賣雙方承擔的費用均已談妥，但因為房主沒有辦理房產證，現在雙方在付款方式上出現了分歧。
杜先生說，這套房子目前存在兩個問題，首先是正在抵押按揭中，其次是未出房產證，這兩個問題的使得這套房子要先贖樓、且要等到房產證辦妥之後才能交易。
杜先生給出的意見是：在雙方簽訂《購房合同》後，由買方支付首期款，賣方用上述首期款加上自籌資金將剩餘按揭款結清，待賣方辦理了房產證之後再過戶，之後，他再辦理公積金貸款向賣方支付未付房款。而賣方給出的方案是：
由買方將其銀行剩餘按揭貸款結清，待賣方的房產證辦出後辦理過戶;或由買方交付首期款後並繼續以原業主名義為其每月償還按揭款，待原業主出證後再辦理過戶。
杜先生認為，按照原業主的方案，他的購房成本將增加。而賣方則認為，按揭款數額較大，自己無力自籌資金將其結清。
律師解析：弄清無法**原因，謹防毀約帶來的風險
案例中杜先生遇到的情況絕非個案，針對這種情況筆者諮詢了房產律師，律師分析說，杜先生實際無需糾結於是否需要代付按揭款的問題，以及先付款後**的風險，問題的實質在於原業主反悔的風險，以及商品房本身無法**的原因。
由於原房主未辦理房地產權證，無論購買該房採取何種付款方式，均只能待原業主**之後才能辦理過戶手續。也就是說，商品房在原業主未辦理房產證前，交易雙方是不能完成全部買賣手續的。無論買賣雙方簽訂何種形式的購房合同或者協議，也無論在合同或協議中作出如何的約定，都無法保障買方在日後能順利辦理房屋的產權過戶手續。
1.次新房，房本在辦理過程中
2.開發商五證不全，無法辦理房本
一個合法正規的房地產開發企業，必須具備齊全的五證、二書。所謂五證，是指《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房銷售預售許可證》;二書是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，這是法律對銷售方的基本要求。其中，《國有土地使用權證》和《商品房銷售預售許可證》尤為重要，但在實踐中，有些開發商為了掩蓋虛假情況，經常找藉口不出示這些檔案的原件，總是說正拿著相關檔案在報批某項手續。
而消費者對五證進行驗證的環節又相當麻煩，所以導致一些手續並不齊全的樓盤在日後辦理房產證的過程中遭遇難題。據瞭解，這種情況一般存在於2023年之前銷售的商品房之中，因為從2023年開始，商品房開始網上籤約，一般不存在五證不全的情況。
3.未達到原產權單位限制的房屋**年限
市面上還有一類次新房是某些單位為職工所建的公房，也是屬於福利的一種表現形式，單位規定職工必須住夠規定的年限後方能**，所以房屋的產權也只有在住滿規定年限之後才能辦理。
1. 二手房買賣合同無效之風險
賣房人慾**尚未取得兩證的房屋，首當其衝的法律障礙就是《中華人民共和國房地產管理法》第三十七條之規定。根據該條規定，賣房人未依法登記領取權屬證書的，房地產不得轉讓。
2樓：皆有可能
因為沒有 房產證，無法證明房屋產權屬 於誰，因此很難維 護自身權益的。
房產證 ：
房產證（premisespermit）購房者通過交易，取得房屋的合法所有權，可依法對所購房屋行使佔有、使用、收益和處分的權利的證件。
即《房屋所有權證》，是國家依法保護房屋所有權的合法憑證。國家實**屋所有權登記發證制度，各地必須使用建設部統一製作的房屋權屬證書，其他部門和單位制作的類似證書均無效，不受國家法律保護。
房屋所有者憑證管理和使用自己的房屋。房產證包括房屋所有權證和房屋共有權證，在通常意義上，房產證是房屋所有權證的簡稱，是由不動產登記機關發放的證明房屋所有權歸屬的書面憑證。
購房體驗課：交易無房產證二手房怎樣避免風險？
3樓：幽
摘要： 沒有房產證的二手房到底能不能購買?這是很多想購買二手房的人都會遇到的問題。
特別是一些建成年限只有2-3年的二手房，因為年頭較短、社群規劃及配套相對優越，又免去了期房風險，雖然暫時沒有房產證，但對購買者而言依然具有很強的吸引力。這類房屋到底能購買嗎?交易中會存在什麼風險?
怎樣避免這些風險?先通過一個典型的案例，來開始我們今天的購房體驗課。 交易此類房屋可能帶來的風險有哪些?
1. 二手房買賣合同無效之風險 賣房人慾**尚未取得兩證的房屋，首當其衝的法律障礙就是《中華人民共和國房地產管理法》第三十七條之規定。根據該條規定，賣房人未依法登記領取權屬證書的，房地產不得轉讓。
對於二手房買賣來說，賣房人只有取得房屋權屬證書，才依法取得房屋所有權，從而有權處分該房屋，因此，如果賣房人在取得房屋權屬證書前出賣該房屋，二手房買賣合同的效力待定，如果發生爭議時賣房人仍未取得房屋權屬證書，則二手房買賣合同應認定無效。 2.房屋的交付時間、權屬變更登記時間不確定 現在無兩證的二手房更多的是期房，因此二手房能否按約交付並辦理房屋權屬變更登記，直接取決於開發商能否按約交付並辦理房屋權屬變更登記。
而商品房的建設期限較長，能夠如期完工並交付取決於諸多主客觀條件，不確定性因素較多，難以控制。 3.房屋質量難以保證 現實中無兩證的二手房更多的是期房，在建成之前房屋質量如何根本無從判斷，這必然為二手房的交付留下了質量隱患。
4.“一房二賣”不可不防 無兩證的二手房買賣無法辦理預告登記，這就為賣房人“一房二賣”留下漏洞可鑽，一旦房價高漲，違約成本過低，賣房人極有可能將房屋**給他人。 如果買賣雙方簽訂了買賣合同，約定在未來的一個期限辦理產權過戶手續，約定期限到了，原業主即賣方也已順利辦理產權證，可原業主覺得自己的房子要價太便宜，通知買方說要解除買賣合同，這時買方將非常被動，只能走法律程式維護自己的權益。
其實，無論合同還是協議，均依賴於合同當事人的自覺履行，一方不自覺履行、不嚴格履行或者不完全履行，都將給對方帶來很大的風險或損失。 建議：應當避免三種不安全交易方式 總的來說，無兩證的二手房買賣存在極高的風險，由於原房主未辦理房地產權證，無論購買該房採取何種付款方式，均只能待原業主**之後才能辦理過戶手續。
如果購房者購買該房屋的意願相當強烈，而房產證的下發時間又指日可待，可以通過合理的方式安全交易。不過一定要避免以下三種危險操作： 1.
買家支付定金，等待房本下發後辦理產權交易 這種方式常見於房本能夠很快辦理下來的次新房，賣方向買方承諾在一定時間內辦好房本，買方一般會支付10%-30%的購房定金，並要求留存原始購房合同和發票的影印件。等房本辦理完畢之後，支付剩餘房款，再辦理過戶手續。 但這種情況容易出現因為賣方不能按時辦理房本，導致交易不能履行，買賣雙方產生糾紛的情況，而且通常會有賣方坐地漲價。
2.買賣雙方做公證 這種情況基本上是房產證辦理時間未知的房屋。買賣雙方簽訂買賣合同但是無法過戶，買方支付大部分房款給賣方，剩餘部分在過戶以後結清。
一旦在過戶前出現政策改變，導致的額外稅費由誰支付就成了問題。在這裡要提醒大家，做公證對開發商以及房主的資料限制比較嚴格，並非所有的房屋都能夠公證，並且公證只能夠約束買賣雙方，無法左右第三方。 3.
找開發商改底單 這屬於違規操作，開發商會有一定風險，並要求支付上萬元的改單費用。這部分**大多是剛入住的新房，而且**較少。這種交易不合規範，很容易發生開發商辦不了，改底單交易無法完成的情況。
沒有房產證，交易二手房時，怎麼規避風險
4樓：中房購小助理
總的來說，無兩證的二手房買賣存在極高的風險，由於原房主未辦理房地產權證，無論購買該房採取何種付款方式，均只能待原業主**之後才能辦理過戶手續。如果購房者購買該房屋的意願相當強烈，而房產證的下發時間又指日可待，可以通過合理的方式安全交易。
不過一定要避免以下三種危險操作：
買家支付定金，等待房本下發後辦理產權交易這種方式常見於房本能夠很快辦理下來的次新房，賣方向買方承諾在一定時間內辦好房本，買方一般會支付10%-30%的購房定金，並要求留存原始購房合同和發票的影印件。等房本辦理完畢之後，支付剩餘房款，再辦理過戶手續。但這種情況容易出現因為賣方不能按時辦理房本，導致交易不能履行，買賣雙方產生糾紛的情況，而且通常會有賣方坐地漲價。
買賣雙方做公證這種情況基本上是房產證辦理時間未知的房屋。買賣雙方簽訂買賣合同但是無法過戶，買方支付大部分房款給賣方，剩餘部分在過戶以後結清。一旦在過戶前出現政策改變，導致的額外稅費由誰支付就成了問題。
在這裡要提醒大家，做公證對開發商以及房主的資料限制比較嚴格，並非所有的房屋都能夠公證，並且公證只能夠約束買賣雙方，無法左右第三方。
找開發商改底單這屬於違規操作，開發商會有一定風險，並要求支付上萬元的改單費用。這部分**大多是剛入住的新房，而且**較少。這種交易不合規範，很容易發生開發商辦不了，改底單交易無法完成的情況。
買還沒有房產證的二手房是否有什麼風險?交易時要注意什麼?
5樓：夢藝網路
沒有房產證的二手房建議不要私下購買（不能上市交易的），風險太大。
如果將來可以辦理房產證的，可以以租金抵扣購房款（等對方辦理了房產證後再買），在賣方辦理完畢房產證後，可辦理過戶手續，把租金抵做購房款，對雙方潛在的風險都有防範！可以找一家全國連鎖的正規品牌中介機構辦理，更有保障！
在沒有完全過戶前，一切未知的因素都有可能發生，例如：賣方離婚，死亡，查封，抵押，共有權人狀況，都會增加過戶時間及過戶費用，極大的增加購房成本。
沒有房產證的房屋是不能進行交易的，原因如下：
首先，從國家法律政策來講，沒有房產證的房產是不允許交易的。因為我國規定，房產買賣以辦理權屬轉移登記(也就是所謂的“過戶”)為準，沒有房產證的房產是不可以辦理過戶的，國家不保護不過戶的房產交易。
其次, 建議大家不要購買這類房子，因為沒有房產證將不能貸款、不能過戶、也不能辦理公證，所簽署的協議也是無效的。
第三, 沒有房產證不能辦理過戶的話，那麼其中隱藏的風險將會很大，不過戶的話房產的所有權還是原業主的。例如，如果原業主離異的話房產將會被分割，如果有債務被起訴的話，那麼這套房產將會被法院列入可執行的財產。
備註：《中華人民共和國房地產管理法》規定：未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。
房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權並對房屋行使佔有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證，房屋權屬證書受到國家法律保護。包括《房屋所有權證》或《房屋共有權證》或《房屋他項權證》和《土地使用權證》或者《房地產權證》、《房地產共有權證》、《房地產他項權證》。
關於二手房無房產證的問題，關於辦理二手房貸款問題，無房產證
沒有房產證的房是無法上市交易的，如果想購買一定要等對房補辦好房產證後在進行交易。並且不能以購房合同為主一進要進行過戶。以防對方把房屋進行抵押貸款。就算是小產權房還有個大隊證明之類的房證 你是想買村裡的房子 小產權的房子 還是城市的房子！如果是村裡的 勸你別下手了 現在國家已經把這個口掐死了 打官司都...
二手房交易中房產證如何看出「證滿五年」
看房產證上發證日期。 冷侃娛文 二手房買賣中的是否滿五年，是指房主辦理房產證的時間是否滿5年，或房主繳納契稅得到完稅證明時間，是否滿5年，哪一個滿五年，就視作房主持有住房滿5年。滿五年是指取得房產證時間滿五年或獲得完稅證明的時間滿五年。新增出臺後，對於二手房交易中免徵個稅和營業稅的時間年限已經由5年...
二手房交易，二手房交易
帶著你的房本去當地的房管局辦理換證手續 房產證上面會體現2000年本10年換證 拿著這個本就可以去房管局過戶不會產生新房本不足五年的相應稅費。你當時是26萬買的現在過戶的話肯定是得按照房管局現在的最低指導價過戶了 就是說你和以前比得多花幾千塊了。只要交納百分之一的契稅 計算方法當地的最低指導價乘以百...