1樓：深圳遊濤律師
新的《城鎮土地估價規程》明確提出了「劃撥土地使用權**」的概念，在對劃撥土地使用權評估時最常用的是基準地價法。為了確切掌握劃撥土地的價值構成，首先需要了解基準地價的價值構成。根據國土資源部對城市基準地價內涵的統一規定，即各土地級別或均質區域內的，「五通一平」（或「七通一平」）土地開發程度下，平均容積率下，同一用途完整土地使用權的平均**。
基準地價法是根據各個城市和地區確定的城市基準**，通過對不同類別和級別的基準地價的修正，得到委估物件評估價值的方法。基準地價測算的土地**可以分為樓面熟地價、地面熟地價、樓面毛地價、地面毛地價四種型別。基準地價的表達方式可以有級別基準地價、分割槽基準地價和路線價。
在實際運用中，如果沒有特別說明，基準地價一般是指具有級別的地面熟地價。對於地面熟地價而言，其價值構成基本由3大部分組成：土地取得成本、土地開發成本以及土地所有者權益。
由於土地所有者權益一般通過出讓金的形式體現，所以劃撥用地的價值主要由前兩項構成，土地取得成本和土地開發成本，如果劃撥用地是生地，則其基本價值構成是土地取得成本。
對於劃撥用地的估價，同樣可以套用其他常用基本估價方法，例如在用成本法計算出讓土地**時，劃撥土地使用權**應為土地使用者在取得土地使用權時支付的平均成本，包括土地取得費、土地開發費、有關稅費、利息和利潤。 在用收益還原法估算劃撥用地的價值時，用土地純收益減去國有土地租賃的租金，可以得到劃撥土地的純收益。再經過區域因素、個別因素的比較修正，求得待估劃撥土地的純收益，劃撥土地使用權**等於劃撥土地的純收益除以土地還原利率。
在用市場比較法估算劃撥用地的價值時，可以通過劃撥土地交易案例進行交易情況、日期、區域及個別因素修正得出待估劃撥土地使用權**。出讓土地比較法是根據與委估物件類似的出讓土地**，通過對扣減出讓金，得到委估物件評估價值的方法
綜上所述，劃撥土地使用權價值評估可以用一句話概括：在假設劃撥用地可以自由轉讓的前提下，遵循評估的一般原則，圍繞評估目的，充分考慮企業改制中的各方面因素，以保守性評估為指導思想測算得出的規劃土地用途下，以估價時點為起始日期的同用途法定最高出讓使用年限下的不包含土地出讓金的土地使用權**。
2樓：
由有土地評估資質的土地評估機構評估。有熟人有關係有錢送的話，應該可以評估低一點。這個**就跟判刑多少年一樣是有一個區間的。
3樓：匿名使用者
評估出讓價再扣除出讓金
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