1樓：企業內訓師
房地產實施階段的專案管理包括成本控制、進度控制、質量控制、合同管理、資訊管理、組織協調。而成本控制管理是房地產專案管理中重要的組成部分。
什麼是房地產的成本?房地產開發企業在城市規劃區內土地上通過基礎設施建設、房屋建設，進行商品房銷售等生產經營活動，以達到盈利的目的，就必須耗費一定的資源（人力、物力和財力），其所耗費資源的貨幣表現稱之為成本。也就是說要想盈利，就必須要進行生產經營活動，而進行生產經營活動就必然帶來成本的消耗。
什麼是房地產成本管理？充分調動和組織公司全體人員，在保證工程質量的前提下，對工程建設、營銷策劃等生產經營過程的各個環節進行科學的管理，力求以最少資源消耗來獲取得最大的利潤。成本管理不完全等於省錢,花得多會浪費，花得少不一定就節省了，我們要的是價值的最大化，花多花少不是重點，花的有效才是關鍵，就是我們通常說的“物有所值”。
從縱向上來說，房地產開發從立項、策劃、設計、招投標、施工、竣工驗收階段一直到交房，每一個階段的實施都會產生一定的成本，也會影響下一階段實施而產生的費用，就通常說的動態成本。從橫向說房地產公司一般有行政管理部、人力資源部、產品研發部、營銷部、工程部、成本部、財務部等部門，每一個部門在執行過程中各自都會產生相應的職能成本。
房地產開發整個專案的成本構成：時間上是從立項到竣工各個階段發生的總成本，空間上是各個階段每個部門生產經營過程中各個環節所產生成本的總和。成本管理的階段強調全過程，成本管理的主體強調全員，成本管理的物件強調全方位，即成本管理的三全性，所以從理論上講成本管理是一種全面的管理方法。
建立成本管理體系，就是按照專案投資的構成進行分解，或直接按照公司的“組織架構”的工作執行職責進行分解，分解到執行主體，落實責任到崗位,落實責任到人,最大程度的減少“目標與執行脫鉤”現象的出現，真正做到“權責明晰，有據可依”。
目標責任成本管理體系中主要的要素是目標成本和對應的責任人，明確工作目標成本，目標成本是公司基於市場狀況、經營計劃及產品的市場定位，根據預期市場售價和目標利潤進行預先確定的，分解到各階段和各部門的目標成本。明確責任人，責任人就是各階段工作執行中動用資源的各個部門或員工，成本管理體系建立的目的：令全員實施自覺的成本管理行為，其要素：
（1）目標成本和責任範圍；（2）責任人（3）評價標準；（4）評價人。
目標責任成本管理體系是在“組織架構”建立時就形成的基本框架，這樣各部門的工作流程可以根據各自的目標成本自我約束地執行。成本控制過程中要有專門的部門跟蹤檢查其他各部門目標成本的執**況，及時反饋動態成本，通過實時反饋的動態成本和目標成本的對比，找出偏差，拿資料說話，用執行的結果和業績評估進行優獎劣罰，最後我們還可以協助有關部門及時發現問題，並解決問題，實現對專案總成本的控制。
目標責任成本管理可以充分調動專案各職能部門及全體職工降低工程成本的積極性。是實現全員參與、全過程、全面管理控制成本的一種管理方式。
房地產專案的工程造價控制貫穿於專案運作的全過程。即專案的決策階段、設計階段、施工招標及合同簽約階段、施工階段、結算及後評等階段都關係到房地產專案的總成本；所對應的全過程成本控制是指包括專案投資估算、概算造價、預算**、承包合同價、結算價、竣工決算價的控制管理。
專案總投資主要包括土地徵用及拆遷費用，前期工程費用，基礎設施建設費用，建築安裝工程費用，公共配套設施建設費用，不可預見費用，管理費用，開發間接費用，銷售費用，開發期稅費，財務費用等等。
下面簡述一下各階段的成本控制的要點：
一、專案總投資估算階段
專案總投資估算是專案開發前期的重要經濟比較性成果控制檔案，是所有的經營活動的經濟資料的估算，是專案的總投資控制性檔案。
實事求是地蒐集相關資料，杜絕為了論證可行性而脫離實際，盲目設定相關成本經濟技術指標；成本指標的設定必須以事實和資料為依據，科學的反映相應指標。
專案總投資估算的內容是指基礎設施費、建安工程費、公共配套設施費、管理費用的制訂和投資估算相關資料的彙總計算等。
專案進行了初步構思，初步確定了產品的型別、結構型式、建設標準及相關收費標準等。
工作程式是投資估算制訂的基礎為專案定位方案以及相應的指標；從專案意向開始，跟蹤、配合集團相關部門進行調查相關資料，準備、收集專案總投資估算的相應資料指標；按照專案的實際情況進行彙總編制。
二、專案總投資估算深化
專案總投資估算深化方案是專案開發產品定位時的重要經濟比較性成果控制檔案，是專案開發期經濟資料的估算，是專案的總投資預算控制性檔案。全面客觀、滿足開發大綱確定的利潤要求。
專案總投資估算深化方案的內容是土地成本、前期費用、基礎設施費、建安工程費、公共配套設施費、管理費用、開發間接費、營銷費、開發期稅費、財務費用、銷售收入等內容。
專案總投資估算深化方案的編制根據，總投資估算、專案總體規劃方案、產品型別、結構形式、建設標準及相關收費標準。
三、工程概算與設計
工程概算與設計一同制定，完整的反映擴初設計的內容，實事求是的反映擴初設計階段建安造價的原則。
工程概算的內容是建設專案內各個單項工程的綜合概算書和其他費用概算表，包括制訂說明、總概算表、各單項工程綜合概算書、工程建設其他費用概算表、主要建築安裝材料彙總表等內容。
工程概算的制訂標準及依據，符合國家及行業的規定，客觀反映方案階段建安成本。如果概算結果影響專案投資收益與成本指標，成本管理部可提出擴初設計修改建議。
四、專案總投資預算
專案總投資預算編制的原則，專案總投資預算編制遵循全面詳細、資料實事求是的原則。
專案總投資預算的內容是土地成本、前期費用、基礎設施費、建安工程費、公共配套設施費、管理費用、開發間接費、營銷費、開發期稅費、財務費用、銷售收入等內容。
五、專案施工階段成本管理
施工過程中的成本控制是成本人員投入時間及精力最多的階段，也是成本控制過程中最重要最繁瑣的階段。
參與主體工程招標、分包工程招標、甲供材料招標，提出合理化建議，保證工程在投資預算限價內招標。抓好成本**和計劃工作，強化事前控制和合同管理。
通過加強過程成本控制，對施工過程中工程成本進行動態結算管理、成本核算預警，達到過程結算及時、有效反映專案成本。
專案施工階段成本管理的原則，準確計量施工過程中的單項結算，及時反映專案工程動態成本。
專案施工階段成本管理的內容，施工過程中的設計變更、現場簽證的計算、稽核，材料價差調整、材料認價、稽核工程進度款、動態成本分析、成本資料整理及招投標工作；
六、工程竣工結算
工程結算階段是整個專案運作過程中成本人員工作量最大的階段，是成本人員工作的主要的關鍵階段。
工程結算要有準確、及時、有理有據、全面的原則。
工程竣工結算內容及條件，工程竣工驗收合格後，根據工程竣工結算資料進行工程結算。
嚴格按照工程結算計劃進行結算，結算過程要向公司領導及時彙報，讓領導隨時瞭解專案結算情況，遇到和施工單位分歧較大的專案要及時上報領導並同時向領導提出解決建議，以供領導做出合理決策。
七、專案總投資決算
為全面、詳細、準確地反映專案最終經濟成果，全面評價專案開發的經濟效果，規範專案總投資決算的管理。
專案總投資決算編制原則，專案總投資決算按專案實際發生的費用全面準確計入。
專案總投資決算內容，全面準確地反映土地成本、前期費用、基礎設施費、建安工程費、公共配套設施費、管理費用、開發間接費、營銷費、開發期稅費、財務費用、銷售收入等內容。
企業的生存取決於效益，成本管理水平的不斷提高是效益最大化的根源。房地產企業的競爭正在由資源競爭轉化為管理的競爭，進而成為成本管理的競爭。
2樓：匿名使用者
一般而言，房地產開發工程是一個複雜的建築實施過程，通過對各種資源進行排程和組合利用，實現預期的建築目標，具有規模大、實施過程複雜等諸多特點。專案管理需要滿足複雜管理系統以及專案管理提出的目標，對全過程進行系統的控制，從而實現預期的目標。成本控制要使得工程專案的建設符合目標成本的要求，只有這樣才能夠確保各方的基本利益，這也是成本控制的最為基本的出發點。
從這個角度來看，房地產開發企業如何做好專案的管理與成本控制是具有非常重要的現實意義的。
一、房地產開發企業的專案成本控制概述
房地產開發企業的專案成本控制，是控制理論在專案成本管理中的實際應用。即在專案實施各環節採取一定的控制管理措施，以確保專案實際成本基本符合計劃的管理工作。以控制階段為依據，專案成本控制大致可以分為事前控制、事中控制和事後控制，其中，事前控制主要針對的是可能影響專案成本改變的相關因素；事中控制就是專案實施過程中對成本的控制；事後控制就是專案成本真正出現改變時採取的控制措施。
專案成本控制旨在通過對專案各項成本的控制，確保事先制定的成本計劃的切實實現。對專案成本控制的深入研究，有助於專案管理水平的提升、對成本進行有效控制、強化企業成本核算能力、促進經濟效益不斷提高。專案成本控制可以分解為成本**、成本計劃、成本現場控制、成本核算、成本分析和成本考核等內容。
這些環節相互影響，前一個環節為後一個環節的基礎，彼此形成了專案成本控制的主要內容體系。
二、房地產開發企業的專案全過程成本控制
1.設計階段的成本控制
眾所周知規劃設計階段對工程造價的影響非常大，據資料統計，規劃設計階段影響專案投資的可能性為75%。因此加強設計階段的成本控制，確定合理的設計方案、成熟的工藝，減少在施工階段重大設計變更和方案變化的發生，對有效控制工程造價將起到十分重要的作用。因此，專案的投資者首先就要轉變觀念，在設計、規劃方案的評審階段，從對功能、外型、規模的過分追求中脫離出來，考慮質量**比以及功能**比的取捨問題，從而有效的利用設計、規劃方案的評審階段控制工程專案成本。
2.招投標階段的成本控制
通過招投標來選擇施工單位或材料**商，這對專案投資乃至質量、進度的控制都有至關重要的作用。房地產企業在招標過程中，不要一味的追求最低的投標**，而是對工程造價進行了科學的計算之後，在確保施工企業獲得合理利潤以及保證施工質量的前提下，通過競爭獲得合理低價。同時，通過招標詢價，及時瞭解最新的人、材、機單價，加強對成本的控制。
房地產開發商應對整個專案的開發做好定位、營運方案，並向各有關職能部門及所委託的工程管理公司就營運方案進行技術交底，給出明確的各項成本控制指標，對成本控制、開發意圖有一個統一的意識。工程管理公司再將各項控制指標細分到工程管理的各專業、各環節，以指導下一步的設計、工程招標發包、現場管理等各項工作。
確定合理的容積率及明確設計範圍。在與設計單位簽訂設計合同時，應明確具體設計範圍，特別是各種鋼結構、幕牆等小配件的設計均應在總體設計合同內，避免再由別的專業公司另行設造成設計費用增加，及各工程配合不當引起的預埋件後埋、裝飾圖紙立面設計與土建圖紙結構設計不吻合而造成的浪費現象。另外，水電圖紙不能及供，特別是供配電圖紙往往在工程竣工驗收前
二、三個月才提供，會造成電梯除錯、驗收要另外拉接臨時電從而增加工程成本。上述現象在許多樓盤開發中都發生，應力求避免。
3.專案實施階段的成本的控制
在專案實施階段，要強化成本控制主要從如下幾個方面著手：(1)加強設計變更、簽證的管理；(2)加強對施工單位的施工組織設計的稽核；(3)重視分包的確定和管理；(4)加強成本與質量、進度之間的協調控制；(5)深入現場，收集和掌握施工有關資料；(6)編制合同臺賬，加強對合同的管理。通過上述措施，能夠有效的加強專案實施階段的成本控制。
4.審計階段的成本控制
為更仔細地做好審價結算，房地產開發企業可以引用市場機制，與建設諮詢公司簽訂協議，聘用造價工程師長期駐守，專門協助房地產企業複審複核各竣工房地產專案的決算資料。並且明確告示各方：第一，該建設諮詢公司作為房地產企業聘請的稽核審價專家，代表和協助房地產企業做審價複核工作；第二，結算階段聘用的建設諮詢公司不收取固定的費用，其收益按稽核後核減費用的百分比率收取費用；第三，建設諮詢公司初審的結果必須取得房產公司、該諮詢公司和被審施工單位的三方認可，方能送交財政投資評審中心。
通過這種方式，能夠有效的控制專案成本。
三、結語
專案成本的控制對於房地產企業的發展而言是至關重要的，文章首先**了房地產企業的專案成本控制的基本理論問題，構建了房地產工程專案的專案成本管理的基本框架，最後引入了全過程專案成本控制方法，提出了從專案的設計規劃階段、招投標階段、專案實施階段以及審計階段的成本控制方案。
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