1樓：
抵押權賦予資金借出人從協議中確定的資金借入人資產的**所得現金中獲得償還的權利。
因為抵押權這種不轉移抵押物的佔有的特性，使得抵押權這一擔保形式在經濟活動中和法律上都佔有重要的地位。
首先，抵押權比質押更簡便易行，質押要交付質押物，質權人要對質押物妥善保管，這樣無形就增加了債權人的義務範圍，而抵押則不存在此種情形。
其次，抵押區別於保證。保證所以成立靠的是保證人的信譽和經濟狀況，但信譽和經濟狀況存在可變性，一旦保證人經濟狀況惡化，這樣便不足以保證債權人的權益，債權人的權益有可能無法實現，而抵押則消除了債權人的這種顧慮，因此抵押權更有利於保護債權人的權益。
2樓：文件類共創空間
我國商業銀行不良貸款餘額過高，其中有相當部分是由於抵押擔保貸款無法收回且抵押權無法行使而形成的。因此有必要從審判實務操作的角度明確抵押物審查的關鍵點，以確保商業銀行的貸款安全。
一、銀行抵押財產範圍
銀行貸款抵押指為擔保借款人履行還款義務，借款人或者第三人不轉移財產的佔有，將該財產抵押給銀行，借款人或者第三人為抵押人，銀行為抵押權人。借款人或者第三人不得轉讓或處分抵押財產。借款人不履行債務或者發生約定的情形時，銀行可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣抵押財產所得的價款優先受償。
根據我國物權法的規定，以下財產可以抵押：
(1)建築物和其他土地附著物；(2)建設用地使用權；(3)以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權；(4)生產裝置、原材料、半成品、產品；(5)正在建造的建築物、船舶和航空器；(6)交通運輸工具；(7)法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。
下列財產不得抵押：
(1)土地所有權；(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但抵押人依法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權，以及鄉(鎮)、村企業的廠房等建築物抵押時佔用範圍內的土地使用權除外；(3)學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；(4)所有權、使用權不明或者有爭議的財產；(5)依法被查封、扣押、監管的財產；(6)法律規定的不得抵押的其他財產。
二、抵押權行使效力如何確認，是司法實務中經常遇到的問題
當事人以《擔保法》第42條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效；當事人以其他財產抵押的，可以自願辦理抵押物登記，抵押合同自簽訂之日起生效。
抵押權無效的情形：1、抵押合同與主合同不一致即抵押合同與主合同不具有從屬關係，導致抵押權的無效。銀行預先同借款人、抵押人分別簽訂一份借款合同和抵押合同，用於辦理抵押物登記手續，在借款人和抵押人辦妥抵押登記手續後，再用辦妥的抵押物權證報批、簽訂發生真實債權債務關係的借款合同和抵押合同。
銀行雖然與前一抵押人簽訂了抵押合同，指定的抵押物也為同一標的物，但因為未辦理抵押物的登記手續，故抵押合同沒有生效。
2、抵押權與債權分離，抵押權作為其他債權的擔保，導致抵押權的無效。由於抵押物的評估價值超過了貸款金額，借款人為獲得新的貸款，就利用前述貸款中抵押物評估價值超過貸款金額的部分作為本次貸款的抵押擔保，與銀行簽訂了新的貸款合同和抵押合同。根據《擔保法》的規定，除最高額抵押外，每一次抵押擔保的登記都是針對具體某一主合同債權而進行的，即其只對該主合同債權承擔擔保責任。
本次貸款的抵押，在未辦理登記手續的情況下，抵押也是無效的。
3、抵押貸款展期和貸新還舊，導致抵押權的無效。借款人申請貸款合同展期的，合同展期後，如果未得到抵押人同意的情況下，合同展期對於抵押物和抵押人是沒有約束力的。即使合同得到抵押人的書面同意，但是對需要登記的抵押物也應進行變更，否則也不發生法律效力。
對於以舊還新的貸款合同，雙方達成一致意見後，應當一併簽訂新的抵押合同和辦理抵押物登記手續，才能使新的貸款合同債權重新得到抵押物的擔保。
4、以集體土地使用權設定抵押的貸款，導致抵押權的無效。如果作為擔保的抵押物是集體土地使用權，就必須查明該土地上是否有建築物（廠房），只有將此建築物作為抵押物，其佔用範圍內的土地使用權才能同時抵押。如果單獨以集體土地使用權作主抵押物簽訂貸款合同，則抵押無效。
5、部分共有人以共有房地產設定抵押時，存在的問題。簽訂抵押合同時，抵押合同的抵押人只有一個或部分共有人，而不是全體共有人共同簽署，可能會造成合同的部分無效。在按份共有中，應查明抵押人的份額，如果超出份額，則造成抵押部分無效；在共同共有中，必須經全體共有人的書面同意，切勿遺漏當事人，否則可能造成抵押合同的部分無效。
6、以宅基地上的房產作為抵押物進行消費性貸款，導致抵押權的無效。《擔保法》第37條規定了宅基地等集體土地使用權不得抵押，明確禁止宅基地作為抵押物進行借款擔保。
三、抵押權行使的建議和完善
為準確合理的維護銀行的合法權益，保全銀行信貸資產，應做好以下幾個方面的工作：
1、房屋及土地的基本資訊：明確房地的自然狀況其產權狀況特別是產權主體。對於土地，要根據所有性質(國有或者集體所有)按照其各自相關的規定審查其是否可以抵押。
2、工程建設款優先權問題：建設工程價款優先受償權是依照《中華人民共和國合同法》第286條的規定，建築工程的承包人應得的工程價款在一定條件下優於抵押權和其他債權受償。但有時承包人會為了中標而放棄此優先權。
3、企業經營期限的問題：企業經營期限屆滿後的民事行為能力具有不確定性。《城市房地產抵押管理辦法》規定，有經營期限的企業以其所有的房地產抵押的，其設定的抵押期限不應當超過該企業的經營期限。
4、審查相關的公司檔案：《城市房地產抵押管理辦法》規定，以中外合資企業、合作經營企業和外商獨資企業的房地產抵押的，必須經董事會通過(企業章程另有規定的除外)；以有限責任公司、股份****的房地產抵押的，必須經董事會或者股東大會通過(企業章程另有規定的除外)。
5、房地分押問題：所謂房地分押就是抵押人將土地使用權和土地上的房屋分別設定抵押。雖然房地分別抵押有其存在的現實需求和客觀條件，但在我國現行的法律規範之下，房地分別抵押存在抵押無效或抵押權落空的法律風險，因此商業銀行在簽訂抵押合同時應儘量避免房地分押問題的出現。
6、抵押物被查封問題：根據我國最高人民法院關於適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋，已經設定抵押的財產被採取查封、扣押等財產保全或者執行措施的，不影響抵押權的效力。但要注意的前提條件是抵押權的設定是在財產被採取強制措施之前。
7、分割抵押問題：根據國家土地管理局《關於土地使用權抵押登記有關問題的通知》，分割抵押是允許的。但應採取措施規避其中的風險，例如未完工在建工程只能辦理整體抵押，只對可以進行分割處理的房地產辦理「分割抵押」，不能分割處理或雖能分割處理，但分割處理後對抵押物價值有影響的房地產，應辦理整體抵押。
綜上所述，只有按照國家的法律、法規審查房地產抵押擔保的合法性、有效性、可靠性，嚴格按貸款規程操作，才能最大限度的減少貸款風險的發生，維護銀行債權，保證國家資產不受損失。
3樓：花仙寶寶本仙
在當前債務人信用危機的情況下，為切實保障銀行債權，落實貸款抵押，能否在抵押合同文字中約定： 貸款期限屆滿而借款人未予清償時，銀行有權直接委託拍賣機構拍賣其抵押物？但在我印象中， 這種約定好像屬於法律禁止的範圍， 不知我們的想法是否正確， 有沒有合理的法律解釋？
華芒同志： 您所提的問題涉及到抵押權的行使方式。關於這個問題，我國《擔保法》第４０條中規定，「訂立抵押合同時，抵押權人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有。
」這條規定可以簡言之為「禁止流質契約」，即對抵押權行使方式的約定中屬於上述的一類予以禁止。您所提到的法律對抵押權行使方式的禁止， 指的就是這一條。法律對流質契約禁止的原因在於， 抵押權是一種價值權，未經析價或者變價預先將抵押物轉移於抵押權人所有，違背了抵押權的屬性，也可能損害抵押人的利益。
但是，按照擔保法司法解釋的精神， 貴行合同文字中欲子規定的「債務履行期屆滿而債務人未子清償時，抵押權人有權直接委託拍賣機構拍賣抵押物」並不屬於上述流質契約的範圍。
抵押權人如何實現抵押權?
4樓：lh勁牛
抵押權是債務人或者第三人為保證債權人實現債權提供的擔保。對於抵押權的實現，一方面可以通過正常的民事訴訟途徑實現；另一方面，根據 新民事訴訟法規定，可以向法院申請實現擔保物權，請求法院製作裁定，並申請強制執行。
請問抵押權如何實現
債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，可以與抵押人協商以抵押物折價或者以拍賣 變賣該抵押物所得的價款受償，協議不成的，抵押擬人可以向人民法院提起訴訟。抵押物折價或者拍賣 變賣後，其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足的部分由債務人清償。同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣 變賣抵押物所得的價款按照以...
高分求助 淨土地使用權抵押後,如何實現抵押權
土地抵押後 可以折價 協議 拍賣或者向人民法院申請根據 物權法 房地一體 你抵押的土地價值已經在房價裡了 在實際操作中房價的40 屬於土地價值 你對這部分價值享有優先權 土地抵押和在建工程抵押不衝突 但是額度要限定好商品房預售後 你只能向債務人和抵押權人追償 因為根據物權登記制度 此時的房產所有權已...
抵押權順位指的是什麼
註冊會計師 同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣 變賣抵押財產所得的價款依照下列規定清償 抵押權已登記的，按照登記的先後順序清償 順序相同的，按照債權比例清償 抵押權已登記的先於未登記的受償 抵押權未登記的，按照債權比例清償。 就是抵押物上設立多個抵押權，實現債權時受償的先後順序。 抵押權的順位,又...