1樓：李兵律師
按《城市房地產管理法》規定，商品房預售許可，即，房地產開發商唯有取得預售許可證時，才可以進行銷售，否則，應承當相應的法律責任，具體包括：
1、縣級以上房管部門責令停止銷售、沒收違法所得，可以並處罰款；
2、對購房者的違約賠償責任，這也是購房者在簽訂購房協議交款前，必要了解的售房資格！
第四十五條 商品房預售，應當符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃許可證；
（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期；
（四）向縣級以上人民**房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民**房產管理部門和土地管理部門登記備案。
商品房預售所得款項，必須用於有關的工程建設。
第四十六條 商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由***規定。
第六十八條 違反本法第四十五條第一款的規定預售商品房的，由縣級以上人民**房產管理部門責令停止預售活動，沒收違法所得，可以並處罰款。
2樓：匿名使用者
預售許可在房地產開發實務中是很重要的，它可以緩解開發商資金的短缺。
目前國家對預售許可具體的規定有：
1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書2、持有建設工程規劃許可證和施工許可證
3、按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上（商品房專案建設形象進度達到總層數的五分之一以上），並已經確定施工進度和竣工交付日期。
4、資金投入證明
5、預售資金監管協議
6、前期物業服務
7、白蟻防治
8、商品房預售方案
以上材料各個地區可能會有所不同，但大體上就是這些了。
3樓：師徒同行
只能從實際工作中回答，預售許可證在房地產開發實務中很重要。
特別重要的是解決了開發過程中所需的資金問題。
目前所知的規定有：樓層限制，物業管理內容，廣告審批，預售資金監管等。
4樓：匿名使用者
預售許可證，各地規定要求不一樣，有些地方要求預售商品房只有封頂才能申請預售許可證，有些地方要求主體結構達到三分之二就可以申請預售許可證。但是有一點，在沒有申請到預售許可證之前是不允許對外發售的。
有一種可能，開發商的土地在抵押貸款，辦不了預售許可證，要等賣了房子拿到業主的款項才去還清貸款才能登出抵押，辦出預售許可證。這只是可能，不過還是有風險的。即使簽了認購書，你也可以根據他沒有預售證要求退款的。
房地產預售許可證有什麼作用
5樓：鑽誠投資擔保****
《商品房銷售(預售)許可證》是市、縣人民**房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批准檔案。其主管機關是市國土房管局，證書由市國土房管局統一印製、辦理登記審批和核發證書。房地產商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應持有房屋所有權證書。
購房者如需調查房屋的建築質量，還可查驗房地產商的《工程驗收證》。
《商品房預售許可證》- 法律依據
依據中華人民共和國《城市房地產管理法》第四十四條：商品房預售應當符合下列條件：一已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；二持有建設工程規劃許可證；三按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期；四向縣級以上人民**房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
***令第248號《城市房地產開發經營管理條例》第二十三條：一已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；二持有建設工程規劃許可證和施工許可證；三按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期；四已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
建設部令第131號《城市商品房預售管理辦法》第六條：商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。
未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。
6樓：歐鵬煊醜蕭
房屋預售許可證的作用是什麼？
預售許可證的證號是多少，預售許可證的預售範圍，大家不要認為這棟樓只要有一個預售許可證，有個時候完全可以做到分層，可以分樓號，分層號拿到預售許可證，有可能你買的這套房子有預售許可證，你隔壁的房子就有可能不能預售，你買的隔壁的房子，籤的合同有可能就是無效的。
樓宇的基本情況，樓體的結構是什麼樣的，建築的層數是多少，地上多少層，地下多少層都要寫上。然後寫到你買的房子是多少號樓，多少單元，多少號，然後最終是以工商部門審定的房號為主，在後面的附件裡面會附上圖以及我的樓在這裡面是什麼位置，比如說5單元應該在最右邊，結果交房時從右到左排列，結果就變成最左邊，最左邊就是挨著馬路，很吵。有一棟樓裡面的平面，要標上你的樓在這個小區裡面是什麼位置，你的單元在什麼位置。
什麼朝向，有幾個陽臺，幾個陽臺是封閉的，幾個陽臺是未封閉的。
接下來是商品房的測繪機構是**，各種面積是多少，這是籤合同的面積依據，就是說我們籤合同的計算方法的基本依據，**面積，這裡是開發商委託**機構對圖紙進行**所得到的一個數字。
後面會寫到簽訂本合同的時候，本樓宇的工程進度狀況是什麼，我們建到幾層了，或者是該封頂了，要寫清楚。抵押情況要寫清楚，這是新的內容，以前不會體現，為了查開發商房屋有沒有抵押，會費很多的周折，現在開發商有很多的業務，在簽定合同的時候，要把這個抵押情況明確地告訴業主。
比如說這個房屋做抵押，抵押情況裡面有選擇，均未設抵押是最好的，有抵押，要寫清楚是抵押登記部門是誰等等。土地的抵押和房子的抵押是不能分離的，如果房子抵押了，土地自然就設定了抵押，如果土地抵押了，上面的工程也應設定為已抵押。
如果房子有抵押的話，對大家的影響可能是目前你們如果做貸款，你們的影響是，房屋如果沒有解押之前，是拿不到產權證書的，或者是這棟樓都沒有大產權，你們就沒有小產權。
現在開發商的宣傳基本上是以每建築平米多少錢對外做宣傳，大家可以通過總數不變的方式來折算一下，大家可以折算一下就知道了，應該不是很難。付款方式及期限裡面，現在是一次性付款或者是貸款，分期貸款開發商不願意接受，而且雙方很難在這個地方談妥，貸款有幾種，一種是銀行的按揭貸款，另一種是公積金貸款，還有一種是銀行按揭和公積金組合而成的貸款。
這個貸款裡面，大家可能會在一般情況下，如果做貸款的話在補充協議裡面雙方會對條款進行一些詳細的約定，大家再看開發商的補充協議裡面應該注意。
房地產拿到預售許可證要求具備的條件
7樓：華律網
房屋預售也稱商品房預售，樓花買賣，是指房地產開發企業與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來一定日期擁有現房的房產交易行為。其實質是房屋**買賣，買賣的只是房屋的一張**合約。它與成品房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。
商品房預售應當符合下列條件:1.已經全部交付土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書，且土地使用權未經抵押。
2.持有建設工程許可證。3.
按提供預售的商品房計算，開發商投入開發建設的資金應達到工程建設總投資的四分之一以上，並已經確定施工進度和竣工交付時間。4.同金融機構已經簽訂商品房預售款監管協議。
5.已經向縣級以上人民**房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明;向境外預售商品房的，應當同時取得向境外銷售的批准檔案。法律依據：
《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條商品房預售，應當符合下列條件：(一) 已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;(二) 持有建設工程規劃許可證;(三) 按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期;(四) 向縣級以上人民**房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民**房產管理部門和土地管理部門登記備案。
商品房預售所得款項，必須用於有關的工程建設。
8樓：奔跑吧洋洋洋
根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十四條 商品房取得預售許可，應當符合下列條件：
1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
2、持有建設工程規劃許可證；
3、按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期；
4、向縣級以上人民**房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民**房產管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預售所得款項，必須用於有關的工程建設。
9樓：創作者
1、預售人已取得房地產開發資質證書、營業執照；
2、按照土地管理部門有關規定交付土地使用權出讓金，已取得土地使用權證書；
3、持有建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證，並已辦理建設工程質量和安全監督手續；
4、已確定施工進度和竣工交付使用時間；
5、七層以下（含本數）的商品房專案，已完成結構工程並封頂；七層以上（不含本數）的商品房預售專案，已完成三分之二結構工程；
6、已在專案所在地商業銀行開設商品房預售款專用賬戶；
7、預售商品房專案及其土地使用權未設定他項權。
預售證是五證的最後一個，其他的4個證辦好之後資金到位就能辦預售證。
10樓：蘇木槿華
我國《城市房地產管理法》第44條規定，商品房預售應符合下列條件：
(1) 已交付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書，土地使用權未經抵押。
(2) 持有建設工程規劃許可證。房地產開發商如果違反城市規劃自建商品房並將其預售，真正受到損失的將會是善意購買人。
(3) 按提供預售的商品房計算，開發商投入開發建設的資金應達到工程建設總投資的25％以上，並已經確定施工進度和竣工交付時間。
(4) 已經同金融機構簽訂預售款監管協議。
(5) 已經向縣級以上人民**房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明；向境外預售商品房的，應當同時取得向境外銷售的批准檔案。
(6) 預售方必須按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。
(7) 預售方必須取得商品房預售許可證明。但在《城市房地產管理法》施行之前，預售方沒有取得商品房預售許可證明的，而在一審訴訟期間補辦了商品房預售證明的，則可以認定合同有效。
商業房地產怎樣獲得預售許可證，開發商在什麼時候辦理預售許可證
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拿到預售許可證就表明該專案已經通過稽核，准許入市。在此情況下，一般五證都是齊全的。 畫一個快樂給你 基本能確定4證全啦，預售許可證是指某棟樓的。一般一個預售證上指定一棟或多動樓允許銷售，你去看看 你關注的樓號是否在其上面。 只要查到了 商品房預售許可證 就說明該專案的五證齊全了，因為沒有前面的四個證...
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房地產企業繳納營業稅問題 中華人民共和國營業稅法實施細則 第二十八條規定 納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，採用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。稅法中明確指出了納稅人在轉讓土地使用權或銷售不動產取得預收賬款時必須繳納營業稅，營業稅的計稅依據是實際收到的預收款金額。但新 企業會計...