1樓：二鍋頭就是二
收益還原法的基本原理 ，收益還原法是將預計的待估土地未來正常年純收益（地租），以一定的土地還原土地**評估利率將其統一還原為評估時點後累加，以此估算待估土地的客觀合理**的方法。土地未來地租的資本化是其基本原理。。
擴充套件資料
收益法的含義：針對本知識點提問?簡要地說，收益法是根據估價物件的預期收益來求取估價物件價值的方法。
具體地說，收益法是**估價物件的未來收益，然後利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數，將未來收益轉換為價值來求取估價物件價值的方法。
將未來收益轉換為價值，類似於根據利息倒推出本金，稱為資本化。根據將未來收益轉換為價值的方式不同，或者說資本化型別的不同，收益法分為報酬資本化法(yieldcapitalization)和直接資本化法(direct capitalization)。報酬資本化法是一種現金流量折現法(discounted cashflowanalysis，dcf)，即房地產的價值等於其未來各期淨收益的現值之和，具體是**估價物件未來各期的淨收益，然後利用合適的報酬率將未來各期的淨收益折現到估價時點後相加來求取估價物件價值的方法。
直接資本化法是**估價物件未來第一年的收益，然後將未來第一年的收益除以合適的資本化率或乘以合適的收益乘數來求取估價物件價值的方法。其中，將未來第一年的收益乘以合適的收益乘數來求取估價物件價值的方法，具體稱為收益乘數法。
2樓：
收益還原法
1 收益還原法的基本原理
收益還原法是將預計的待估土地未來正常年純收益（地租），以一定的土地還原利率將其統一還原為評估時點後累加，以此估算待估土地的客觀合理**的方法。土地未來地租的資本化是其基本原理。收益還原法的基本公式如下：
p=a/r[1-1/(1+r)m]
式中：p——有限年期土地收益**；
a——年土地純收益；
r——土地還原利率；
m——土地使用年期。
5.2.2 運用收益還原法評估宗地**的程式1．蒐集與待估宗地有關的收益和費用等資料；
2．估算年總收益；
3．估算年總費用；
4．計算年純收益；
5．確定還原利率；
6．選用適當的計算公式求得試算收益**；
7．確定待估宗地地價。
3 總收益指客觀總收益，即合理使用不動產過程中持續而穩定獲得的正常年收入，包括租金收入、保證金和押金的利息收入等。
4 總費用
4.1 土地租賃中的總費用
土地租賃中的總費用主要包括：
1. 土地使用稅；
2. 土地管理費；
3. 土地維護費；
4. 其他費用。
4.2 房地出租中的總費用
房地出租中的總費用主要包括：
1. 經營維修費；
2. 經營管理費；
3. 房屋年保險費；
4. 房屋出租年應交稅金；
5. 房屋年折舊費；
6. 建房資本的利息
7. 其他費用。
4.3 經營性企業房地產中的總費用
經營性企業房地產中的總費用主要包括：
1. 銷售成本；
2. 銷售費用；
3. 經營管理費；
4. 銷售稅金；
5. 財務費用；
6. 經營利潤。
4.4 生產性企業房地產中的總費用
生產性企業房地產中的總費用主要包括：
1. 生產成本，包括原材料費、人工費、運輸費等；
2. 產品銷售費；
3. 產品銷售稅金及附加；
4. 財務費用；
5. 管理費用；
6. 企業利潤。
5.2.5 求取年純收益
1. 土地租賃中的土地年純收益求取：
土地年純收益=年租金收入―年總費用
2. 房地出租中的土地年純收益求取：
3. 經營性企業房地產中的土地年純收益求取：
房地產年純收益=經營總收入―經營總費用
土地年純收益=房地產年純收益-房屋年純收益4. 生產性企業房地產中的土地年純收益求取：
土地年純收益=生產總收
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