1樓：劉峰
第一部分 選擇題
一、單項選擇題(本大題共30小題，每小題1分，共30分)在每小題列出的四個選項中只有一個選項是符合題目要求的，請將正確選項前的字母填在題後的括號內。
1.在我國，土地使用權出租與土地使用權轉讓的根本區別，主要體現在(c)
a.租金的差別 b.方式的不同
c.原土地使用者的權利、義務是否轉移 d.受讓方的不同
2.租賃城市私有房屋，須由出租人和承租人簽訂租賃合同，明確雙方的權利義務，並報房屋 所在地房管機關(b )
a.登記 b.備案 c.批准 d.公告
3.某村民於2023年向村委會提出佔用村內的空閒地建房的申請，經稽核其符合用地條件，該用地申請的審批機關應該是(c)
a.村民委員會 b.鄉級人民** c.縣級人民** d.省級人民**
4.城鎮居民按標準價(***)購買公房後，其對所購房屋享有的權利是(c)
a.所有權 b.使用權 c.部分產權 d.共有財產權
5.承租公有住房的，在租賃期內，房屋產權人轉讓房屋所有權時，原租賃協議應(b)
a.終止履行 b.繼續履行 c.重新登記 d.解除
6.超過土地使用權出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，可以(c)
a.徵收相當於土地使用權出讓金20%的土地閒置費
b.無償收回地土使用權
c.徵收相當於土地使用權出讓金20%以下的土地閒置費
d.處以20%的罰款
7.房地產開發企業資質等級有(d)
a.2個 b.3個 c.4個 d.5個
8.設立房地產開發企業依法應實行(b)
a.審批制 b.登記制(準則主義) c.申報制 d.備案制
9."三通一平"的三通是指(c)
a.道路通、電力通、通訊通
b.道路通、上下水通、煤氣通
c.道路通、電力通、給水排水管通
d.道路通、電力道、熱力通
10.拆除臨時建築(d)
a.不予補償
b.應予補償
c.應予適當的補償
d.如果該臨時建築未超過批准期限，則應給予適當的補償
11.如果房屋的產權人和使用人是兩個人，那麼在該房屋被拆遷時，拆遷人需與(d)
a.被拆遷人簽訂拆遷協議
b.被拆遷人簽訂安置協議
c.被拆遷人簽訂拆遷協議和安置協議
d.產權人和使用人分別簽訂補償協議和安置協議
12.北京某四合院為國家二級文物保護單位，在維修過程中資金不足。有人建議將其部分房屋抵押進行貸款，以繼續裝修。該建議(b)
a.合法，可以實施
b.不合法，應予禁止
c.報文物管理部門批准後即可實施
d.只要四合院的所有人願意，就可以實施
13.房地產抵押合同的生效時間為(b)
a.自抵押人和抵押權人簽字、蓋章時
b.自房地產抵押合同辦完抵押登記時
c.自抵押人和抵押權人協商一致時
d.自房地產抵押合同成立時
14.企業為職工交納的住房公積金(d)
a.一律從住房折舊中解決
b.一律從成本中列支
c.一律從費用中列入
d.首先從住房折舊和其他劃轉資金中解決，不足部分可依法在成本、費用中列支
15.當職工離、退休時，其積累的住房公積金本息餘額(a)
a.一次結清退還職工本人
b.繼續留在公積金帳戶直到死亡時退還其繼承人
c.由職工本人決定是否當即退還
d.繼續留在公積金帳戶，供他人貸款之用
16.職工的住房公積金利息(b)
a.徵收個人所得稅
b.免徵個人所得稅
c.工資收入高的人徵收個人所得稅
d.工資收入低的人免徵個人所得稅
17.物業公司的管理權源於(b)
a.法律規定 b.業主的委託 c.業主委員會的授權 d.開發商的委託
18.在業主委員會成立之前，物業管理公司由(b)
a.首批業主選聘 b.開發商選聘
c.物業管理主管部門指定 d.當地居委會選聘
19.業主公約對物業的受讓人或承租人(d)
a.有約束力
b.無約束力
c.在被告知後有約束力
d.在作為轉讓合同或租賃合同的附件時有約束力
20.外商進行成片土地開發的必要條件是(d)
a.取得開發區域的集體土地使用權
b.取得開發區域的國有土地所有權
c.取得開發區域的集體土地所有權
d.取得開發區域的國有土地使用權
21.關於涉外商品房產的內、外銷售，說法不正確的是(d)
a.一般來說，內銷商品房產**低些，外銷商品房產**高些
b.批准內銷的，不準擅自外銷
c.批准內銷的，如要外銷，須經重審新批，並補交增值稅
d.外銷比例不超過內銷比例
22.涉外房產的租賃當事人一方要求解除合同時，須提前書面通知對方。工商業房屋租賃，須提前(d)
a.1個月 b.2個月 c.3個月 d.6個月
23.場地使用費標準應根據該場地的用途、地理環境條件、徵地拆遷安置費用和合營企業對 基礎設施的要求等因素，由所在地的(c)
a.市、縣人民**規定
b.市、縣人民**土地行政主管部門規定
c.省、自治區、直轄市人民**規定
d.對外經貿管理部門規定
24.土地增值稅的徵稅範圍為(d)
a.集體土地使用權及地上建築物
b.國有土地使用權
c.集體土使用權
d.國有土地使用權、地上建築物及其他附著物
25.城鎮土使用稅的計稅依據為(a)
a.納稅人實際佔用的土地面積
b.納稅人實際佔用的城市、建制鎮的建築面積
c.納稅人實際使用的土地面積
d.納稅人實際使用的城鎮建築面積
26.土地所有權發生爭議，如不能依法證明爭議的土地屬於農民集體所有的，則屬於(b) a.農民個人所有 b.國家所有
c.房地產行政主管部門所有 d.房地產開發企業所有
27.國有土地使用權出讓、土地使用權**、房屋買賣，契稅的計稅依據為(a)
a.成交**
b.徵收機關參照土地使用權、房屋的市場**核定
c.土地使用權、房屋的交換**的差額
d.交易雙方申報的**
28.在房屋拆遷公告規定的或房屋拆遷主管部門裁決作出的拆遷期限內，被拆遷人無正當理由拒絕拆遷的，縣級以上人民**可以決定(c)
a.罰款 b.行政拘留 c.責令限期拆遷 d.強制拆遷
29."將堆放於樓房公共通道的物件搬開，以便居民能夠通行。"上述這段話所表示的承擔房地產民事責任的形式為(b)
a.停止侵害 b.排除妨礙 c.消除危險 d.返還財產
30.依《城市房地產管理法》，未取得營業執照擅自從事房地產開發業務的，由縣級以上人民 **工商行政管理部門責令停止房地產開發業務活動，沒收違法所得，並可以處以罰款。其罰款額為違法所得的(b)
a.三倍以下 b.五倍以下 c.十倍以下 d.二十倍以下
二、多項選擇題(本大題共5小題，每小題2分，共10分)在每小題列出的五個選項中有二至五個選項是符合題目要求的，請將正確選項前的字母填在題後的括號內。多選、少選、錯選均無分。
31.根據我國《土地管理法》的規定，符合土地利用總體規劃，並依法取得建設用地使用權 的鄉辦企業轉讓土地使用權的條件是(c,d )
a.改變經營方向 b.連年虧損 c.被其他企業兼併
d.被宣告破產 e.資不抵債
32.設立房地產開發企業必須(a,b)
a.有4名以上持有資格證書的房地產專業、建築工程專業的專職技術人員
b.有100萬元以上的註冊資本
c.達到相應的資質條件，獲取資質等級證書
d.在領取營業執照後的30日內，到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案
e.有可供開發的土地
33.房屋拆遷補償的方式有(a,b,c)
a.產權調換 b.作價補償 c.作價補償和產權調換相結合
d.回遷 e.翻建房屋
34.關於房產稅，下列說法正確的有(a,b,c)
a.房屋出租的，以房屋租金收入為計稅依據
b.依照房產餘值計算納稅的稅率為1.2%
c.人民團體自用的房產免徵房產稅
d.租典糾紛未解決的,承典人為納稅義務人
e.開徵房產稅的工礦區須經市級稅務局批准
35.外商投資企業用地,都應繳納場地使用費，包括(a,b,c,e)
a.人員安置費
b.徵用土地的補償費
c.為外商投資企業直接配套的廠外道路應分攤的投資費用
d.原有建築物的拆遷費
e.教育附加費
第二部分 非選擇題
三、名詞解釋(本大題共5小題，每小題3分，共15分)
36.住房部分產權
答：是指城鎮居民對按標準價(***)購買的公房享有的權利，包括佔有權、使用權、有限的收益權和處分權，並可以繼承。
37.房地產違法行為
是指違反國家有關房地產管理法律、法規的行為。表現形式包括：違反土地管理法的行為；違反基本農田保護條例的行為；等等。
38.土地使用權
是指土地使用者依法使用其佔有的土地並享有收益及一定處分的權利。
39.業主大會
業主大會是由物業內的業主組成，決定物業重大管理事項的業主自治管理組織。業主人數較多時，可按比例推選業主代表，組成業主代表大會。
40.房地產交易
房地產交易是指當事人之間進行的房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃的活動。不 包括房地產開發。房地產轉讓的基本特徵是權屬的轉移。
四、簡答題(本大題共3小題，41和42題各8分，43題9分，共25分)
41.簡述城鎮住房制度改革的基本內容。
(1)把住房建設投資由國家、單位統包的體制改變為國家、單位、個人三者合理負擔的體制；(2)把各單位建設、分配、維修、管理住房的體制改變為社會化、專業化執行的體制；(3)把住房實物分配的方式改變為以按勞分配為主的貨幣工資分配方式；(4)建立以中低收入家庭為物件、具有社會保障性質的經濟適用住房**體系和以高收入家庭為物件的商品房**體系；(5)建立住房公積金制度；(6)發展住房金融和住房保險，建立政策性和商業性並存的住房信貸體系；(7)建立規範化的房地產交易市場和發展社會化的房屋維修、管理市場，逐步實現住房資金投入產出的良性迴圈，促進房地產業和相關產業的發展；(8)加快住房建設，改善居住條件，滿足城鎮居民不斷增長的住房需求。
42.如何解決土地使用權抵押糾紛?
(2)(1)土地使用者未辦理土地使用權抵押登記手續將土地使用權進行抵押的，應當認定抵押合同沒有生效。 (2)土地使用者未辦理土地使用權抵押登記手續將土地使用權抵押後，又與他人就同一土地使用權簽訂抵押合同，並辦理了抵押登記手續的，應當認定後一個抵押合同有效。抵押人給前一合同的對方造成損失的，應當承擔相應的民事責任。
(3)以劃撥方式取得的國有土地使用權為標的物簽訂的抵押合同，一般應當認定為無效，但在一審訴訟期間依法補辦出讓手續的，可以認定合同有效。
43.土地使用權的特徵是什麼?
(3)土地使用權具有以下幾個特徵： (1)權利的派生性。土地使用權是從土地所有權中派生出來的他物權。
(2)客體的有限性。土地使用權的客體僅限於地面，不及於地下資源、埋藏物。 (3)取得的法定性。
土地使用權的取得必須經過法定程式。 (4)使用的期限性。土地使用權是有期限的。
在我國土地使用權的期限通常是法律明確規定的。 (5)目的的特殊性。土地使用權的取得一般都具有特定的目的。
五、案例分析題(本大題共2小題，每小題10分，共20分)
44.2023年8月a工廠經本縣計委批准立項，進行某種電子產品專案建設，並於同年12月經縣**批准，同意其徵用小巷村土地10畝，其中耕地5畝，非耕地5畝。後由於電子市場**發生變化，該工廠的技改專案一直未開工建設。
為使企業擺脫困境，2023年10月該工廠將10畝土地作為出資與暢達公司聯營，暢達公司在簽約後，立即在土地上圈起了圍牆。後被群眾舉報。
分析此案，請回答下列問題：
(1)a工廠用地10畝是否合法?
(1)a工廠在2023年經徵用使用10畝土地是不合法的。因為根據《土地管理法》的規定，徵用土地的審批權由省人民**和***享有，縣**批准a工廠徵用土地10畝，屬於非法行使土地審批權的行為，因此,a工廠據此使用的土地應屬於非法用地。
(2)a工廠為擺脫困境，將10畝地出讓給暢達公司的行為屬於什麼性質?
a工廠將10畝土地出讓給暢達公司的性質屬於非法轉讓土地。a工廠以非法佔有的土地與暢達公司聯營，目的是以土地為條件獲得利益，實質上是以合法的形式實施了非法轉讓土地的行為，應認定為非法轉讓土地。
(3)對暢達公司圈起的土地如何處理?
對暢達公司圈起的土地，應按非法轉讓土地處理，即沒收非法所得，並處以罰款。同時還應追究非法批地直接責任者的法律責任。
45.a酒店與某市公園簽訂租賃合同，雙方商定由a酒店承租公園內的醉仙飯店，並投資改建為a酒店的分店，醉仙飯店門前的停車場及公園的兩個大門由租賃雙方共同使用，租賃期限為10年。隨後，a酒店向規劃局申請改建醉仙飯店，規劃局查明該飯店的土地使用權屬於園林局，遂發文要求園林局辦理報建手續。
規劃局根據園林局的申請，核准將醉仙飯店改建成一棟四層樓的酒樓，建築面積為8000平方米。改建期間，a酒店在原醉仙飯店的北側加建一幢三層面積為900平方米的附屬用房，在西側加建一幢四層面積為1500平方米的酒樓雅座。規劃部門發現後，認為園林局未批准擅自擴大建設規模，侵佔綠地，違反了城市規劃法的規定，影響了城市規劃，遂作出處罰決定，沒收上述違章加建的兩座樓房。
園林局對該處罰不服，向市**有關主管部門申請複議。
請回答覆議機關如何處理此案。
在本案中，園林局和a酒店在進行改建工程時，未經規劃部門批准，擅自擴大建設規模，侵佔公園綠地，屬於違反《城市規劃法》的行為。根據城市規劃法的規定，在城市規劃區內未取得建設工程是規劃許可證或者違反建設工程規劃許可規定進行建設，嚴重影響城市規劃的，由縣級以上人民**規劃行政主管部門責令停止建設，限期拆除或沒收違法建築物、構築物或其他設施。可見，規劃部門對園林局違法事實的認定準確，處罰有法律依據,複議機關應維持原處罰決定。
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