1樓：打下大蝦的大俠
江奶奶和宋爺爺是一對恩愛的老夫妻，宋爺爺得了肝癌，江奶奶想把老洋房賣了拿錢去國外給宋爺爺看病。老洋房是江奶奶的父母留給三個女兒的，江奶奶的兩個姐姐相繼離世就把老洋房的產權給了自己的兩個兒子。兩個外甥想要等兩個老人去世後再買賣老洋房，於是對於賣房的事情一拖再拖，直到宋爺爺離開人世。
最後江奶奶將自己所擁有的二樓無償捐獻給了國家，老洋房再無**的可能。
▲《安家》劇照
說到這裡，事實上還牽扯了房地產的一個知識點，那便是房屋共有現象。
01 什麼是房屋共有？
房屋共有簡而言之就是一個房屋擁有多個所有人，一般情況下房屋共有有兩種形式，即房屋按份共有和房屋共同共有。
▲《安家》電視劇中 老洋房所有人為三人
房屋按份共有又稱房屋分別共有， 是指兩個以上的主體對同一房屋按照一定的份額共同享有佔有、使用、收益和處分的權利，並承擔相應的義務。所謂份額，是指共有人在所有權整體中所享有權利的份量，即所有權份額，其效力及於房屋整體的每一物質構成部分，而不能簡單理解為實物份額。
房屋共同共有是指兩個以上的所有人對於房屋都享有平等的所有權。共同共有是不確定所有權份額的共有。共同共有的房屋是基於共同勞動或共同生活而產生的。
在實際生活中，最常見的房屋共同共就是夫妻共有和家庭共有兩種。
▲夫妻共有房屋產權
02 按份共有和共同共有的區別
1.房屋按份共有可以因為部分共有人的要求進行分割，分割方式有直接分割房屋、房屋作價補償、分割作家結合以及房屋變價分割四種。而房屋共同共有則不同，除依法律規定和當事人另有約定外，共同共有人對房屋的共有關係不能終止，房屋不能分割，只有出現法律規定或當事人約定的事由，導致產生共同共有的共同關係歸於消滅時，共有人才能分割共有房屋。
2.按份共有房屋所有權劃分所有權份額，各所有權人按照所有權份額享有權利和承擔義務。房屋按份共有人享有的權利包括佔有權、使用權、收益權和處分權。
按份共有人在使用和處分房屋時，應當按照協商一致的原則處理，意見不一致時，依占房屋份額過半數的共有人的意見作出決定。各個共有人不得各行其是。在按占房屋所有權過半數的共有人的意見做出決定時，不得損害其他共有人的利益。
而共同共有房屋的所有權不劃分所有權份額，各所有權人享有平等的權利。
03 共有房屋該如何分割？
房屋共有的情況下進行分割是很多家庭都會遇到的問題，更有甚者因為如何分割房屋而鬧得不可開交，最終不得不想見於法庭。
1、房屋按份如何分割
共有有四種分割方式：直接分割房屋、房屋作價補償、分割作價結合、房屋變價分割。
其中直接分割房屋很好理解，而房屋作價補償是指房屋由按份共有轉為一人獨有，由獨自取得所有權的人對其他共有人的所有權份額折成價款進行補償。
分割作價結合有兩種情況，一種是因為房屋結構各房屋共有人無法按照自己擁有的所有權份額進行分配，所以對部分所有權份額進行作價補償。比如兩個人按照3:2的比例擁有一個兩層住房，分割房屋時如果各分一層，則後者侵佔了牽著的所有權份額，需要進行相應的補償。
二是三個以上的人按份共有房屋時，房屋由兩個以上的共有人補償其他共有人所佔份額的價款後，再按比例分割房屋。如甲、乙、丙、丁共有一棟房屋，房屋作價由甲、乙所有，甲、乙在補償丙、丁應占部份的所有權份額後，再按比例分割房屋。
最後是房屋變價分割則是房屋按份共有人都不願意取得房屋所有權時可將房屋**，**所得金額再按照所有權份額進行分配。
2、房屋共同共有如何分割
常見的房屋共有為夫妻共有和家庭共有。
由於我國《婚姻法》規定除了夫妻雙方有特別的約定外，雙方在婚後所得的財產均為夫妻共同財產，兩人共同共有，婚後興建、購買、受贈或整合的房屋同樣屬於雙方共同所有，在雙方始終保持結婚狀態時共有房屋不能進行分割。只有夫妻雙方離婚或一方死亡或者雙方有過特別約定時才能確定份額進行分割。
而家庭共有房屋在分家前不得分割，對共同共有房屋所有權的行使，應由全體共有人協商一致，不能協商一致的，按多數共有人的意見辦理，不允許個別共有人獨享房屋所有權。對於共同共有房屋的處分，尤其必須全體共有人意思表示一致，個別共有人處分共有房屋的行為無效。即如果個別所有人**家庭共有房屋未取得家庭其餘共有人同意，則該**行為無效。
▲共有房屋**需要全體共有人同意
《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條規定，共有財產未經其他共有人書面同意不得轉讓，其轉讓行為無效。《最高人民法院關於貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見》第八十九條規定，共同共有人對同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關係存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。
所以說《安家》中江奶奶將自己所擁有的二層捐獻給國家在實際操作中是無法實現的，因為共同共有產權不能單獨處置，包括單獨捐獻。而理論上可以實現的操作是江奶奶立遺囑將自己所有的產權贈與另一個人，得到所有權的人堅持不買房的話這個老洋房同樣難以**。
此外，江奶奶還可以申請法院拍賣。我國《物權法》第一百條規定，共有人可以協商確定分割方式。達不成協議，共有的不動產或者動產可以分割並且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對摺價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。
可是老洋房交給法院拍賣需要一定的手續和時間，顯然宋爺爺的身體狀況不足以支援到走完法院拍賣的全部流程。
04 共有房屋的拆遷問題
共有房屋產權進行拆遷的時候，是需要得到所有共有人的同意然後再去簽字，並不是由其中一方貿然同意就可以了。
案例：2023年，一位履蹣跚的張姓老人因為共有房屋拆遷的問題前去向律師諮詢，早在2023年，張姓老人的母親將其對北京西城區南新平胡同一處共有產權房屋所享有的十四分之一份額（約近14平方米）贈與給張姓老人，並在北京市西城區公證處辦理了《公證書》。2023年4月，北京市公安局公安交通管理局為了進行西城交通隊綜合樓專案建設，在西城區南新平胡同一帶進行拆遷，實行的區位補償價為8800元。
動遷後，張老幾次與拆遷人協商補償事宜，但均未達成一致意見。此後，介於四鄰地帶因拆遷之故嘈雜不已，張老搬至別處居住。然而，2023年12 月底，拆遷人以房屋其他共有權人均已簽訂拆遷補償安置協議為依據將房屋進行拆除。
對此，張老既不知情，也未簽訂拆遷補償安置協議。更有甚者，張老存放於被拆遷房屋內的諸多物品及其父、母親生前唯一的遺像與母親的骨灰盒也在這一場忽略了張老的拆遷活動中不知去向。最後在四處求助無門之後，張老只能求助於法律，在律師的幫助下申請了拆遷行政裁決，在西城區房屋管理局組織的調解程式中，經過與拆遷人數次協商，張老最終於2023年4月上旬以80萬元貨幣補償對價與拆遷人簽訂拆遷補償安置協議。
《城市房屋拆遷管理條例》第十三條規定，拆遷人與被拆遷人應當依照本條例的規定，就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協議。而條例中規定，被拆遷人指被拆遷房屋的所有人。夫妻雙方作為涉案房屋的共有人，均具有被拆遷人的身份，故拆遷人應當與產權人進行充分協商，簽署補償。
依據《物權法》第九十七條之規定，處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經佔份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。
對於共同共有房屋拆遷財產分割，需要確定各共有人的共同份額後，對要求房屋產權調換的共有人以其新享有的份額為準實行產權調換;對要求貨幣補償的共有人以其所享有的份額為準實行貨幣補償。但要求產權調換房屋共有人在同等條件下有權優先購買要求貨幣補償的共有人所享有的份額。即要求產權調換的部分共有人可以要求對共有的全部房屋產權調換。
同時對要求貨幣補償的部分共有人以相當於房屋拆遷貨幣補償的**進行補償，取得全部被拆遷房屋的產權。
05 共有房屋的繼承問題
繼承問題同樣是家庭共有房屋一個常見的問題，也是充滿複雜性的問題。
1.房屋按份共有如何繼承？
按份共有的財產，要先將其他共有人的份額分出，繼承人只能繼承被繼承人應享有的份額。
2.房屋共同共有房屋如何繼承？
根據《繼承法》中遺產的規定，被繼承人的遺產只能是個人財產，所以被繼承人如果是房屋的共同所有人，繼承人繼承的只是該房屋的共同所有權，一般情況下不能要求分割，只能在其他共有人同意的情況下才能分割。此時，如果繼承人是多人，則所有有資格繼承的繼承人又對被繼承人的房屋共同所有權形成新的共同共有關係，同樣的對於該部分遺產也只能在全體繼承人同意的情況下才能進行分割，分配份額一般是平均分配。繼承人分割的是共同共有房屋的一部分，所以其分割前提必須是其他共有人一致同意。
案例：張爺爺年事已大，育有一兒一女，兒女都已經成家並買了房子。剩下老兩口居住在張爺爺單位房改時買的兩居室裡。
2023年老伴不幸去世，剩下張爺爺一個人。2023年，張爺爺親筆書寫了一份遺囑，指定由兒子繼承自己的房產。2023年，張爺爺被檢查出患有肺癌晚期，住院期間女兒無微不至的照顧，讓爺爺心裡很滿意，打算給女兒寫份遺囑，但此時張爺爺已經無法執筆，就由女兒請律師現場見證並製作了份代書遺囑，指定房產由女兒一人繼承。
張爺爺去世後，兒女各執一份遺囑發生爭執，訴訟到法院。
法院判定，由於遺囑所涉及的房產是張爺爺婚後分配併購買的，依法屬於夫妻共同財產，夫妻應各佔一半份額。張爺爺妻子去世時，由於沒有立遺囑，適用法定繼承，張爺爺和兒子、女兒均有繼承權，一般等分的話，三人各得(1/2*1/3=1/6)房產。張爺爺的遺囑對自己的(1/2+1/6=4/6)有效，由女兒繼承，女兒應得(4/6+1/6=5/6)房產、兒子應得1/6房產。
經評估房產價值，房產可以由女兒取得，兒子應得份額可由女兒支付給兒子。
由此可見，房屋共有所有人如果沒有對他的遺產如何分配等問題立有合法有效的遺囑，其遺產將會根據法律直接規定的繼承人範圍、繼承順序、遺產分配原則進入繼承程式，即先由第一繼承順序中有繼承權的繼承人繼承，其他繼承人不繼承。如果房屋共有所有人生前立有符合法律規定的合法遺囑，此時依據遺囑繼承優先於法定繼承的原則，被繼承人的繼承人及各繼承人應繼承遺產的份額都按照遺囑的內容來確定。
06 房屋共有的繼承程式
當被繼承人為共有房屋的共同所有人，此時的房屋繼承程式仍然屬於房屋變更程式，與個人獨自所有房屋的繼承程式類似。繼承發生時，如果有多個繼承人，則應按遺囑及有關法律規定進行析產。
1、繼承手續程式
根據司法部、建設部《關於房產登記管理中加強公正的聯合通知》規定，繼承人必須先到公證處辦理房產繼承公證。公證以後才能到房產交易中心辦理房產繼承手續。
2、辦理繼承公證所需資料
①被繼承人的死亡證明;②繼承人的身份證明;③被繼承的房產證或其他證明檔案，如果法定繼承人不只一個，而房產只過戶給其中一人的話，需要其他人的書面同意，表示放棄對房產的繼承;④被繼承人生前所立的遺囑(遺囑繼承的情況);⑤公證費:一半繼承1%;全部繼承2%。
3、轉移登記需提交資料
①房屋權屬轉移申請表（收件視窗領取）;
②申請人身份證明、婚姻狀況證明(核對原件，收復印件);
③房屋所有權證;
④繼承權公證書(有遺囑公證書的仍需到原公證處辦理繼承權公證);
⑤房屋所有權證配圖。
注：若繼承人不能親自辦理，需提交委託書或公證書及受託人身份證及影印件；法院判決的需提交法院判決書和協助執行通知書；若繼承人未成年，需提交監護人身份證原件及影印件。其中稅費專案：
登記費、交易手續費、配圖費、權證印花稅。
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共有七種情形可以認定為工傷 三種情形視為工傷 即只有享受工傷者的福利待遇 病假期間不予扣除薪資 獎金和其他福利 這是依據我國 工傷保險條例 令 第586號 相應條款規定的 工傷保險條例 第十四條 職工有下列情形之一的，應當認定為工傷 一 在工作時間和工作場所內，因工作原因受到事故傷害的 二 工作時間...
共有的解釋名詞，按份共有名詞解釋
共有是兩個以上權利主體對同一物共享所有權。對同一物都享有所有權的公民或法人為財產共有人，該物為共有物或稱共有財產。各共有人因共有而形成的權利義務關係為共有關係。共有可以基於法律的規定，也可基於法律行為而發生。包括按份共有和共同共有兩種形式。共有人對共有物按照各自的份額或者平等地享有權利，各共有人享有...
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