1樓：匿名使用者
如果執行的是《小企業會計準則》，就不需要重分類，也不計入「投資性房地產」。
如果執行《企業會計準則》，就要轉換為「投資性房地產」。具體如下：
《企業會計準則講解2010》第四章投資性房地產
第二節投資性房地產的會計處理
一、採用成本模式計量的投資性房地產
（二）非投資性房地產轉換為投資性房地產
房地產的轉換，是因房地產用途發生改變而對房地產進行的重新分類。企業必須有確鑿證據表明房地產用途發生改變，才能將投資性房地產轉換為非投資性房地產或者將非投資性房地產轉換為投資性房地產。這裡的確鑿證據包括兩個方面：
一是企業董事會或類似機構應當就改變房地產用途形成正式的書面決議，二是房地產因用途改變而發生實際狀態上的改變，從自用狀態改為出租狀態。
2.自用房地產轉換為投資性房地產
企業將原本用於生產商品、提供勞務或者經營管理的房地產改用於出租，通常應於租賃期開始日，將相應的固定資產或無形資產轉換為投資性房地產。對不再用於日常生產經營活動且經整理後達到可經營出租狀態的建築物，如果董事會或類似機構作出正式書面決議，明確表明其持有以備經營出租的空置建築物，如董事會或類似機構作出書面決議，明確表明其自用房地產用於經營租出、持有意圖短期內不再發生變化的，應視為存貨轉換為投資性房地產，轉換日為董事會或類似機構作出書面決議的日期。
企業將自用土地使用權或建築物轉換為以成本模式計量的投資性房地產時，應當按該項建築物或土地使用權在轉換日的原價、累計折舊、減值準備等，分別轉入」投資性房地產」、」投資性房地產累計折舊(攤銷)」、」投資性房地產減值準備」科目，按其賬面餘額，借記」投資性房地產」科目，貸記」固定資產」或」無形資產」科目，按已計提的折舊或攤銷，借記」累計折舊」或」累計攤銷」科目，貸記」投資性房地產累計折舊(攤銷)」科目，原已計提減值準備的，借記」固定資產減值準備」或」無形資產減值準備」科目，貸記」投資性房地產減值準備」科目。
2樓：雲開方月明
一、在執行《小企業會計準則》情況下，不設投資性房地產科目，繼續計入固定資產並計提折舊。
二、在執行《企業會計準則》情況下，已出租的建築物應計入投資性房地產科目。
投資性房地產主要包括：已出租的土地使用權、持有並準備增值後轉讓的土地使用權和已出租的建築物。
（一）已出租的土地使用權是指企業經營租賃方式出租的土地使用權，包括自行開發完成後用於出租的土地使用權。用於出租的土地使用權是指企業通過出讓或轉讓方式取得的土地使用權。企業計劃用於出租但尚未出租的土地使用權，不屬於此類。
已出租的投資性房地產租賃期屆滿，因暫時空置但繼續用於出租的，仍作為投資性房地產。
企業以經營方式租入建築物或土地使用權再轉租給其他單位或個人的，不屬於投資性房地產，也不能確認為企業的資產。
母公司以經營租賃的方式向子公司租出房地產的，該項房地產應確認為母公司的投資性房地產。
（二）持有並準備增值後轉讓的土地使用權是指企業取得的、準備增值後轉讓的土地使用權。按照國家有關規定認定的閒置土地，不屬於持有並準備增值後轉讓的土地使用權。
（三）已出租的建築物
已出租的建築物是指企業擁有產權的、以經營租賃方式出租的建築物，包括自行建造或開發活動完成後用於出租的建築物。企業在判斷和確認已出租的建築物時，應當把握以下要點：
1.用於出租的建築物是指企業擁有產權的建築物。企業以經營租賃方式租入再轉租的建築物不屬於投資性房地產。
2.已出租的建築物是企業已經與其他方簽訂了租賃協議，約定以經營租賃方式出租的建築物。一般應自租賃協議規定的租賃期開始日起，經營租出的建築物才屬於已出租的建築物。
通常情況下，對企業持有以備經營出租的空置建築物，如董事會或類似機構作出書面決議，明確表明將其用於經營租出且持有意圖短期內不再發生變化的，即使尚未簽定租賃協議，也應視為投資性房地產。
3.企業將建築物出租，按租賃協議向承租人提供的相關輔助服務在整個協議中不重大的，應當將該建築物確認為投資性房地產。
3樓：茶葉末兒
投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。
自行建造房地產達到預定可使用狀態後一段時間才對外出租或用於資本增值的，應當先將自行建造的房地產確認為固定資產、無形資產（如果是房地產開發企業則建造的屬於商品房屬於存貨），自租賃期開始日或用於資本增值之日開始，從固定資產、無形資產或存貨（房地產開發企業）轉換為投資性房地產。
已出租的建築物確認為投資性房地產的時點為在租賃開始日
投資性房地產對於租賃自建房屋後的租賃是否計入該科目?
4樓：匿名使用者
投資性房地產是指為賺取租金或資本增值、或者兩者兼有而持有的房地產，主要包括：已出租的建築物、已出租的土地使用權、持有並準備增值後轉讓的土地使用權。（一）已出租的建築物和已出租的土地使用權，是指以經營租賃（不含融資租賃）方式出租的建築物和土地使用權，包括自行建造或開發完成後用於出租的房地產。
其中，用於出租的建築物是指企業擁有產權的建築物；用於出租的土地使用權是指企業通過受讓方式取得的土地使用權。
已出租的投資性房地產租賃期滿，因暫時空置但繼續用於出租的，仍作為投資性房地產。
（二）持有並準備增值後轉讓的土地使用權，是指企業通過受讓方式取得的、準備增值後轉讓的土地使用權。
閒置土地不屬於持有並準備增值的土地使用權。根據《閒置土地處置辦法》（中華人民共和國國土資源部令第5 號）的規定，閒置土地是指土地使用者依法取得土地使用權後，未經原批准用地的人民**同意，超過規定的期限未動工開發建設的建設用地。
，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批准書頒發之日起滿1 年未動工開發建設的；
2．已動工開發建設但開發建設的面積佔應動工開發建設總面積不足三分之一或者已投資具有下列情形之一的，也可以認定為閒置土地：
1．國有土地有償使用合同或者建設用地批准書未規定動工開發建設日期額佔總投資額不足25%且未經批准中止開發建設連續滿1 年的；
3．法律、行政法規規定的其他情形。
（三）一項房地產，部分用於賺取租金或資本增值，部分用於生產商品、提供勞務或經營管理，用於賺取租金或資本增值的部分能夠單獨計量和**的，可以確認為投資性房地產；否則，不能作為投資性房地產。
（四）企業將建築物出租並按出租協議向承租人提供保安和維修等其他服務，所提供的其他服務在整個協議中不重大的，可以將該建築物確認為投資性房地產；所提供的其他服務在整個協議中如為重大的，該建築物應視為企業的經營場所，應當確認為自用房地產。
（五）關聯企業之間租賃房地產的，租出方應將出租的房地產確認為投資性房地產。
母公司以經營租賃的方式向子公司租出房地產，該項房地產應當確認為母公司的投資性房地產，但在編制合併報表時，作為企業集團的自用房地產。
（六）企業擁有並自行經營的旅館飯店，其經營目的是通過向客
戶提供客房服務取得服務收入，該業務不具有租賃性質，不屬於投資性房地產；將其擁有的旅館飯店部分或全部出租，且出租的部分能夠單獨計量和**的，出租的部分可以確認為投資性房地產。
（七）自用房地產，是指為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產，如企業的廠房和辦公樓，企業生產經營用的土地使用權等。
企業出租給本企業職工居住的宿舍，即使按照市場**收取租金，也不屬於投資性房地產。這部分房產間接為企業自身的生產經營服務，具有自用房地產的性質
5樓：匿名使用者
出租建築和出租吐地使用權，外加買了準備增值的吐地使用權，這3個都劃分為投資性房地產。不管你怎麼建，怎麼取得，只看你怎麼在使用建築和這個土地。我沒用書面語說，但是已經很全面了
以經營租賃方式租入後再轉租的建築物為什麼不屬於投資性房地產
6樓：暴走少女
因為以經營租賃方式租入後再轉租的建築物，本身並不屬於企業擁有或控制的並預期為企業帶來利益經濟資源，所以，不屬於投資性房地產。
投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，是企業擁有或控制的並預期為企業帶來利益經濟資源。
投資性房地產應當能夠單獨計量和**。投資性房地產主要包括：已出租的土地使用權、持有並準備增值後轉讓的土地使用權和已出租的建築物。
擴充套件資料：
賬務處理：
（一）採用成本模式計量的投資性房地產比照固定資產或無形資產進行核算。
（二）採用公允價值模式計量的投資性房地產的主要賬務處理
1、企業外購、自行建造等取得的投資性房地產，應按投資性房地產準則確定的成本，借記本科目（成本），貸記「銀行存款」、「在建工程」等科目。
2、將作為存貨的房地產轉換為採用公允價值模式計量的投資性房地產，應按該項房地產在轉換日的公允價值，借記本科目（成本）， 原已計提跌價準備的，借記「存貨跌價準備」科目，按其賬面餘額，貸記「開發產品」等科目。
同時，轉換日的公允價值小於賬面價值的，按其差額，借記「公允價值變動損益」科目；轉換日的公允價值大於賬面價值的，按其差額，貸記「其他綜合收益」科目。
待該項投資性房地產處置時，因轉換計入其他綜合收益的部分應轉入當期的其他業務成本，借記「其他綜合收益」科目，貸記「其他業務成本」科目。
將自用土地使用權或建築物轉換為採用公允價值模式計量的投資性房地產，應按該項土地使用權或建築物在轉換日的公允價值，借記「投資性房地產（成本）」科目，按其賬面餘額，貸記「固定資產」或「無形資產」科目。
按已計提的累計攤銷或累計折舊，借記「累計攤銷」、「累計折舊」科目，原已計提減值準備的，借記「無形資產減值準備」、「固定資產減值準備」科目，同時，轉換日公允價值小於賬面價值的，按其差額，借記「公允價值變動損益」科目。
轉換日公允價值大於賬面價值的，按其差額，貸記「其他綜合收益」科目。待該項投資性房地產處置的時候，因轉換計入其他綜合收益部分應轉入當期的其他業務成本，借記「其他綜合收益」科目，貸記「其他業務成本」科目。
3、投資性房地產進行改良或裝修時，應按該項投資性房地產的賬面餘額，借記「在建工程」科目，按該項投資性房地產的成本，貸記本科目（成本），按該項投資性房地產的公允價值變動，貸記或借記本科目（公允價值變動）。
4、資產負債表日，投資性房地產的公允價值高於其賬面餘額的差額，借記本科目（公允價值變動），貸記「公允價值變動損益」科目；公允價值低於其賬面餘額的差額，做相反的會計分錄。
5、將採用公允價值模式計量的投資性房地產轉為自用時，應按該項投資性房地產在轉換日的公允價值，借記「固定資產」、「無形資產」科目。
按該項投資性房地產的成本，貸記本科目（成本），按該項投資性房地產的公允價值變動，貸記或借記本科目（公允價值變動），按其差額，貸記或借記「公允價值變動損益」科目。
6、**投資性房地產時，應按實際收到的金額，借記「銀行存款」 等科目，貸記「其他業務收入」科目。按該項投資性房地產的賬面餘額，借記「其他業務成本」科目，貸記「投資性房地產（成本）」科目、貸記或借記「投資性房地產（公允價值變動）」科目。
同時，按該項投資性房地產的公允價值變動，借記或貸記「公允價值變動損益」科目，貸記或借記「其他業務成本」科目。按該項投資性房地產在轉換日計入其他綜合收益的金額，借記「其他綜合收益」科目，貸記「其他業務成本」科目。
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